Postanowienie Sądu Rejonowego w Ciechanowie, I Ns 329/24

Sygn. akt I Ns 329/24 POSTANOWIENIE Dnia 18 sierpnia 2026 r. Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Lidia Grzelak Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Wojciechowska po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2026 r. w E. na rozprawie sprawy z wniosku G. C. i Z. C. z udziałem I. B. o określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej postanawia: I ustalić sposób korzystania z nieruchomości położonej w J. gmina I. , składającej się z działek oznaczonych (...) /7 oraz 518/9, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) , w ten sposób, że: 1. każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w J. przy ul. (...) , dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) , przysługiwać będzie wyłączne korzystanie z części wspólnych nieruchomości, oznaczonych numerami (...) o powierzchni 0,0008 ha, 518/7/B o powierzchni 0,0016 ha, 518/9/B o powierzchni 0,0005 ha, 518/7/D o powierzchni 0,0046 ha oraz 518/9/D o powierzchni 0,0014 ha ( kolor żółty ); 2. każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w J. przy ul. (...) , dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) , przysługiwać będzie wyłączne korzystanie z części wspólnych nieruchomości oznaczonych (...) o powierzchni 0,0036 ha, 518/7/C o powierzchni 0,0070 ha oraz 518/9/C o powierzchni 0,0023 ha ( kolor niebieski ); 3. każdoczesnym właścicielom lokali (...) opisanych powyżej przysługiwać będzie prawo korzystania z części wspólnych nieruchomości oznaczonych (...) o powierzchni 0,0009 ha, 518/7/A o powierzchni 0,0017 ha oraz 518/9/A o powierzchni 0,0031 ha, w taki sposób, który da się pogodzić z korzystaniem z nich przez pozostałych współwłaścicieli ( kolor różowy ); z tym że części nieruchomości opisane w pkt I ppkt 1, 2 i 3 postanowienia, przedstawione są na mapie dla celów prawnych sporządzonej dnia 18 sierpnia 2025 r. przez biegłą sądową w zakresie geodezji mgr inż. D. O. , przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 25 sierpnia 2025 r. za numerem P. (...) .2025. (...) , przy czym niniejsza mapa stanowi integralną część orzeczenia ( k. 177 akt ); 4. każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w J. przy ul. (...) , dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) , przysługiwać będzie wyłączne korzystanie z części wspólnych nieruchomości położonych w piwnicy o powierzchni 17,92 m 2 oznaczonych literą E; 5. każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w J. przy ul. (...) , dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę (...) , przysługiwać będzie wyłączne korzystanie z części wspólnych nieruchomości położonych w piwnicy o powierzchni 10,51 m 2 oznaczonych literą F; 6. każdoczesnym właścicielom lokali mieszkalnych nr (...) opisanych powyżej przysługiwać będzie prawo korzystania z pozostałych części wspólnych nieruchomości położonych w piwnicy w taki sposób, który da się pogodzić z korzystaniem z nich przez pozostałych współwłaścicieli; z tym że części nieruchomości opisane w pkt I ppkt 4, 5 i 6 postanowienia przedstawione są na rzucie piwnicy w wariancie 1 sporządzonym w dniu 24 lutego 2026 r. przez biegłą sądową w zakresie budownictwa mgr inż. I. Ż. , przy czym opisany rzut piwnicy stanowi integralną część orzeczenia ( k. 217 akt ); II ustala, że wszystkie remonty, naprawy i inne koszty związane z poszczególnymi częściami wspólnymi nieruchomości opisanymi w pkt I ppkt 1, 2, 4 i 5 postanowienia, z wyłączeniem kosztów usunięcia awarii sieci kanalizacyjnej w granicach części wspólnych nieruchomości opisanych w pkt I ppkt I postanowienia oznaczonych numerami 348/2/B o powierzchni 0,0008 ha, 518/7/B o powierzchni 0,0016 ha, 518/9/B o powierzchni 0,0005 ha, obciążać będą współwłaścicieli korzystających w tym zakresie z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli; III zobowiązać każdoczesnego właściciela (...) mieszkalnego (...) do udostępnienia każdoczesnemu właścicielowi (...) części wspólnych nieruchomości, przeznaczonych do wyłącznego korzystania właściciela (...) , opisane w pkt I ppkt 1 postanowienia oznaczone numerami 348/2/B o powierzchni 0,0008 ha, 518/7/B o powierzchni 0,0016 ha, 518/9/B o powierzchni 0,0005 ha, w przypadku konieczności usunięcia awarii sieci kanalizacyjnej; IV zasądzić od uczestniczki postępowania I. B. solidarnie na rzecz wnioskodawców G. C. i Z. C. kwotę 50,00 zł (pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu połowy opłaty sądowej; V nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa solidarnie od wnioskodawców G. C. i Z. C. kwotę 2713,51 zł (dwa tysiące siedemset trzynaście złotych pięćdziesiąt jeden groszy) tytułem uzupełnienia kosztów postępowania; VI nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa od uczestniczki postępowania I. B. kwotę 2713,51 zł (dwa tysiące siedemset trzynaście złotych pięćdziesiąt jeden groszy) tytułem uzupełnienia kosztów postępowania; VII w pozostałym zakresie pozostawić wnioskodawców i uczestniczkę postępowania przy poniesionych kosztach postępowania związanych z ich udziałem w sprawie. Sygn. akt I Ns 329/24 UZASADNIENIE Wnioskodawcy G. C. i Z. C. wnosili o dokonanie podziału rzeczy wspólnej do korzystania w zakresie podziału piwnicy budynku mieszkalnego oraz działek, dla których Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi (...) . Postanowieniem z dnia 24 października 2024 r. Sąd zwolnił od udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania A. I. i M. I. oraz wezwał do udziału w charakterze uczestniczki postępowania I. B. . Uczestniczka postępowania I. B. co do zasady przyłączyła się do wniosku. Ostatecznie wnioskodawcy i uczestniczka postępowania wnosili o dokonanie podziału działek zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez biegłą sądowa w zakresie geodezji mgr inż. D. O. . Uczestniczka postępowania I. B. wnosiła dodatkowo o zapewnienie jej możliwości wejścia na część działki przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez wnioskodawców na wypadek awarii sieci kanalizacyjnej, czemu wnioskodawcy się nie sprzeciwiali. W zakresie podziału do korzystania piwnicy, wnioskodawcy wnosili o dokonanie tego podziału według wariantu 1 opinii biegłej sądowej w zakresie budownictwa mgr inż. I. Ż. , zaś uczestniczka postępowania według wariantu 2 opinii. Różnica pomiędzy wariantami podziału piwnicy do korzystania dotyczy powierzchni części piwnicy mającej przypaść na rzecz uczestniczki postępowania I. B. . W wariancie 1 powierzchnia piwnicy przeznaczonej do jej wyłącznego korzystania wynosi 10,51 m 2 , zaś w wariancie 2 – 11,91 m 2 ( różnica 1,4 m 2 ). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) , położona jest w J. gmina I. przy ul. (...) . W skład nieruchomości wchodzą trzy działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami (...) 518/9, zabudowane budynkiem mieszkalnym podpiwniczonym. Na rzecz każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości ustanowiona jest służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu do drogi publicznej pasem gruntu o szerokości 6 metrów biegnącym równolegle do południowo – zachodniej granicy działki nr (...) . W budynku mieszkalnym znajdują się dwa lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność. Każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze budynku, dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę (...) , przysługuje udział związany z własnością lokalu w wysokości (...) części, zaś każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na piętrze budynku, dla którego Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi (...) , przysługuje udział związany z własnością lokalu w wysokości (...) części ( bezsporne ). Obecnie właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej są G. C. i Z. C. , zaś lokalu mieszkalnego nr (...) – I. B. ( bezsporne ). Pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości dochodziło do konfliktów na tle korzystania z części gruntu położonego przed budynkiem od strony drogi publicznej ( ul. (...) ) oraz piwnicy ( bezsporne ). Część gruntu położona za budynkiem mieszkalnym pozostaje w wyłącznym posiadaniu właścicieli lokalu mieszkalnego nr (...) ( bezsporne ). Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie danych z ksiąg wieczystych, oględzin nieruchomości, jak również opinii biegłych sądowych w zakresie geodezji mgr inż. D. O. ( k. 166-181 ) oraz budownictwa mgr inż. I. Ż. ( k. 206-219 ), a nadto zeznań stron. Podkreślić należy, że stan faktyczny sprawy jest bezsporny; żadna ze stron nie kwestionowała mocy dowodowej zgromadzonych w sprawie dokumentów. Co do zasady strony były zgodne co do konieczności uregulowania podziału nieruchomości do korzystania zarówno w zakresie gruntu, jak i piwnicy. Ostatecznie spór dotyczył wyboru wariantu podziału do korzystania z piwnicy. Sąd zważył, co następuje: W ocenie Sądu, wniosek o dokonanie podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych tzw. podział quoad usum zasługuje na uwzględnienie. Strony w znacznej części były zgodne co do sposobu podziału, który uzasadniony jest pojawiającymi się konfliktami pomiędzy stronami na tle korzystania z nieruchomości. Podział quoad usum polega na wydzieleniu części rzeczy poszczególnym współwłaścicielom do wyłącznego korzystania. Dopuszczalność podziału uzasadniona jest względami rozsądku i słuszności. Podział musi być zgodny z zasadami współżycia społecznego i nie powoduje w żadnej mierze zniesienia współwłasności. Współwłaścicielom przysługuje prawo do zażądania dokonania podziału wspólnej rzeczy quoad usum na mocy postanowienia sądu, jeśli nie uda im się dojść do porozumienia w tej sprawie ( postanowienie Sądu Najwyższego z 4 października 2002 r. w sprawie III CKN 521/01 ). W uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. wydanej w sprawie III CZP 94/07 Sąd Najwyższy podkreślił, że sąd dokonuje podziału rzeczy wspólnej quoad usum w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę tego podziału stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie kodeksu cywilnego . Dodatkowo wskazać należy, że postanowienie sądu wydane w tym przedmiocie ma skutki długotrwałe, które jednakże mogą ulec zmianie wskutek zmiany okoliczności, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r. wydanej w sprawie III CZP 15/73, wskazując, że jeżeli po wydaniu prawomocnego orzeczenia sądowego, orzekającego podział do użytkowania nieruchomości będącej współwłasnością uczestników postępowania, nastąpiła istotna zmiana okoliczności będących podstawą tego orzeczenia, sąd może określić w ten sposób odmienny zakres korzystania z przedmiotu współwłasności. Bezspornym jest, że w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali , a w szczególności art. 12 ustawy, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem ( ust. 1 ). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach ( ust. 2 ). Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali ( ust. 3 ). Wskazać należy, że Sąd Najwyższy wielokrotnie w swych orzeczeniach wskazywał, że wskazany art. 12 ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalna jest, mająca oparcie w woli właścicieli lokali, modyfikacja przewidzianych w tym przepisie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej; w szczególności dopuszczalna jest zmiana zasad korzystania z tej nieruchomości polegająca na podziale nieruchomości wspólnej quoad usum ( wyrok Sadu Najwyższego z 12 lutego 2025 r. w sprawie II (...) , wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2015 r. w sprawie III CSK 446/14, postanowienie Sądu najwyższego z 11 czerwca 2019 r. w sprawie I CSK 405/18 ). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, podkreślić należy, że strony – w znacznej części – były zgodne co do sposobu podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Jak wskazano powyżej, spór dotyczył wyłącznie kwestii wielkości pomieszczenia piwnicy przypadającego w wyniku podziału quoad usum na rzecz uczestniczki postępowania I. B. . Co do zasady podział gruntu wynikał ze zgodnych oświadczeń stron. Część nieruchomości położona pomiędzy droga publiczną ( ul. (...) ) a budynkiem mieszkalnym podzielona jest na trzy części. Strony zaakceptowały podział zaprojektowany przez biegłą sądową w zakresie geodezji mgr inż. D. O. . Część położona najbliżej budynku ( kolor różowy ) służy do wspólnego korzystania, co wiąże się z koniecznością dostępu do ściany budynku oraz okien. Część działek granicząca z ul. (...) przeznaczona jest dla uczestniczki postępowania I. B. ( kolor niebieski ), zaś pozostała część ( kolor różowy ) dla wnioskodawców. Dla wnioskodawców przeznaczona jest ponadto część gruntu położona za budynkiem mieszkalnym, co wynika wprost z tego, że tylko z ich lokalu jest bezpośredni dostęp do tej części nieruchomości wspólnej. Z uwagi na położenie części sieci kanalizacyjnej w części przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez wnioskodawców, sąd zastrzegł w pkt III postanowienia obowiązek każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) do udostępnienia każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) części wspólnych nieruchomości, przeznaczonych do wyłącznego korzystania właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) ( opisane w pkt I ppkt 1 postanowienia oznaczone numerami 348/2/B o powierzchni 0,0008 ha, 518/7/B o powierzchni 0,0016 ha, 518/9/B o powierzchni 0,0005 ha ) w przypadku konieczności usunięcia awarii sieci kanalizacyjnej. Jednocześnie sąd ustalił w pkt II postanowienia, że wszystkie remonty, naprawy i inne koszty związane z poszczególnymi częściami wspólnymi nieruchomości opisanymi w pkt I ppkt 1, 2, 4 i 5 postanowienia, z wyłączeniem kosztów usunięcia awarii sieci kanalizacyjnej w granicach części wspólnych nieruchomości opisanych w pkt I ppkt I postanowienia oznaczonych numerami 348/2/B o powierzchni 0,0008 ha, 518/7/B o powierzchni 0,0016 ha, 518/9/B o powierzchni 0,0005 ha, obciążać będą współwłaścicieli korzystających w tym zakresie z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Odnosząc się natomiast do kwestii podziału piwnicy, sąd uznał za zasadny podział według wariantu 1 tj. zgodnie z wnioskiem małż. C. . Różnica w wariantach dotyczy jedynie powierzchni pomieszczenia przypadającego na rzecz uczestniczki postępowania I. B. ; w wariancie 1 otrzymuje ona pomieszczenie o powierzchni o 1,4 m 2 mniejsze niż w wariancie 2: wariant 1 – 10,51 m 2 , zaś wariant 2 – 11,91 m 2 . Sąd dokonując takiego podziału do korzystania miał na uwadze układ wszystkich pomieszczeń w piwnicy i kwestie komunikacyjne. W wariancie 2 doszłoby do znacznego zwężenia przejścia i utrudnienia korzystania z wejścia do pomieszczenia przypadającego w wyniku podziału wnioskodawcom np. w razie konieczności wniesienia tam rzeczy ( zdjęcia k. 130, 134 ). Na problemy komunikacyjne, jak również niezgodność postanowienia ściany ukośnie w stosunku do stropu i ścian nośnych, wskazała w opinii biegła sądowa w zakresie budownictwa mgr inż. I. Ż. , której opinię sąd podziela, również w zakresie tych zastrzeżeń. Sąd obciążył strony kosztami postępowania w równym stosunku tj. po ½ części ( art. 520 § 1 kpc ). Niewątpliwie, udziały stron we współwłasności są różne, przedmiotem jednak postępowania był podział nieruchomości quoad usum , nieodnoszący się do wysokości udziałów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych w nieruchomości wspólnej. Z tych względów sąd zasądził od uczestniczki postępowania I. B. na rzecz wnioskodawców solidarnie kwotę 50,00 zł tytułem zwrotu połowy opłaty sądowej od wniosku. Sąd nakazał ściągnąć od stron tytułem uzupełnienia kosztów postępowania po 2713,51 zł. Koszty postępowania poniesione tymczasowo z sum budżetowych wyniosły łącznie 5427,02 zł ( koszty opinii biegłych sądowych – 2758,12 zł i 2340,90 zł, koszty dokumentacji geodezyjnej – 150,00 zł, koszty oględzin – 178,00 zł ).