Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni, I C 534/21

Sygn. akt. I C 534/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 września 2025 r. Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent Protokolant: Adrianna Bochniak po rozpoznaniu w dniu 15 września 2025 r. w Gdyni na rozprawie sprawy z powództwa D. K. , G. L. , A. L. , W. M. ( M. ), Z. M. ( M. ), D. L. , D. S. , B. M. , E. F. , H. B. , Z. W. , T. L. , W. P. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego I. ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) wynosi: 1) w roku 2016: 235,44 zł (dwieście trzydzieści pięć złotych czterdzieści cztery grosze), 2) w roku 2017: 539,22 zł (pięćset trzydzieści dziewięć złotych dwadzieścia dwa grosze), 3) od roku 2018: 843 zł (osiemset czterdzieści trzy złote); II. oddala powództwo w pozostałym zakresie; III. przejmuje koszty procesu na rachunek Skarbu Państwa. Sygn. akt I C 534/21 UZASADNIENIE wyroku z dnia 22 września 2025 roku I. (żądanie i podstawa faktyczna pozwu) 1. Zastępującym pozew wnioskiem z dnia 10 kwietnia 2015 r. roku E. P. żądała ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) jest nieuzasadniona w całości. 2. W złożonym wniosku E. P. zakwestionowała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowiący podstawę ustalenia nowej opłaty. (pozew, k. 31-37) 3. Orzeczeniem z dnia 13 czerwca 2017 r. roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w sprawie SKO Gd/2213/15 oddaliło wniosek. II. (stanowisko pozwanego) 4. W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. 5. Zdaniem pozwanego operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy, a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty było uzasadnione. (odpowiedź na pozew, k. 312-313) III. (zmiany po stronie powodowej) 6. Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2018 r. Sąd Rejonowy w Gdyni na podstawie art. 174 §1 pkt 1 k.p.c. zawiesił postępowanie w stosunku do powódki E. P. wobec jej śmierci. (postanowienie z dnia 9 sierpnia 2018 r., k. 628) 7. Postanowieniem z dnia 11 października 2021 r. Sąd Rejonowy w Gdyni podjął zawieszone postępowanie z udziałem następców prawnych zmarłej powódki E. P. : D. S. , D. K. , B. M. , G. L. , M. L. , A. L. , E. F. , H. B. , W. M. , Z. M. , Z. W. . (postanowienie z dnia 11 października 2021 r., k. 796) 8. Postanowieniem z dnia 16 marca 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 §1 pkt 1 k.p.c. w stosunku do M. L. ze skutkiem od dnia 18 grudnia 2021 r. wobec jego śmierci. (postanowienie z dnia 16 marca 2022 r., k. 861) 9. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2024 r. Sąd Rejonowy w Gdyni podjął zawieszone postępowanie z udziałem T. L. , W. P. i D. L. po stronie powodowej w miejsce zmarłego powoda M. L. . (postanowienie z dnia 21 czerwca 2024 r., k. 916) IV. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: 10. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) , oznaczonej na jako działki nr (...) (obecnie: 983, 982, 981, 979, 978, 977), objętej księgę wieczystą o nr (...) . 11. Właścicielem lokalu mieszkalnego o nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) , objętego księgą wieczystą o nr (...) była E. P. . 12. Prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) był udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętego księgą wieczystą o nr (...) wynoszący (...) . (fakty bezsporne) 13. Pismem z dnia 24 marca 2015 roku pozwany wypowiedział E. P. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 1.035,78 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 117,72 zł). (dowód: wypowiedzenie z dnia 24 marca 2015r. [w:] akta postępowania administracyjnego) 14. Pismem z dnia 10 kwietnia 2015 roku powódka E. P. złożyła wniosek o ustalenie, że dokonane podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu jest uzasadnione w innej wysokości. (fakt bezsporny) 15. Orzeczeniem z dnia 13 czerwca 2017 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sprawie SKO Gd/2213/15 oddaliło wniosek powódki. Pismem z dnia 2 lipca 2017 roku powódka złożyła sprzeciw od ww. orzeczenia. (fakt bezsporny) 16. Powódka E. P. zmarła dnia 1 czerwca 2018 roku. Spadek po niej z dobrodziejstwem inwentarza nabyli: - D. S. w 1/4 części, - D. K. w 1/4 części, - B. M. w 1/24 części, - G. L. w 1/24 części, - M. L. w 1/24 części, - A. L. w 1/36 części, - E. F. w 1/36 części, - H. B. w 1/18 części, - W. M. w 1/18 części, - Z. M. w 1/18 części, - Z. W. w 1/6 części. (dowód: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 4 czerwca 2020 r. w sprawie I Ns 53/20 Sądu Rejonowego w Ostrołęce, k. 785) 17. Dnia 18 grudnia 2021 roku M. L. zmarł. Spadek po nim nabyli: - T. L. w 1/3 części, - W. P. w 1/3 części, - D. L. w 1/3 części. (dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 14 stycznia 2022 r., k. 911-11v.) 18. Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 24 marca 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości (jak dla gruntu niezabudowanego) obejmującej działki nr (...) (obecnie: 983, 982, 981, 979, 978, 977), objętej księgą wieczystą o nr (...) wynosiła 2.218.436 zł (dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. U. , k. 379-427 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 593-594 i 654, a także opinia pisemna, k. 962-980v.) Sąd zważył co następuje: V. 19. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości. 20. Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że nie ma żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności dowodów z dokumentów w postaci wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podkreślić bowiem należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd również nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności tych dokumentów, gdyż nie noszą one żadnych znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji. 21. Za dowód w pełni miarodajny dla ustalenia stanu faktycznego Sąd uznał także opinie biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. U. . Zdaniem Sądu złożone przez biegłą opinie zostały sporządzone w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. W opinii pierwotnej w sprawie I C 722/17, a także w sprawie niniejszej biegła obszernie uzasadniła wnioski do jakich doszła. Opinia biegłej nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. 22. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat w sprawie niniejszej został wykonany przez biegłą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości, natomiast wcześniejsza opinia w sprawie I C 722/17 opracowana została pod rządami poprzedniego rozporządzenia, czym należy tłumaczyć niewielką różnicę wartości wydanej opinii. 23. Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej jako: u.g.n.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedstawione przez biegłą sposoby wyceną są prawidłowe w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych aktualnych na dzień sporządzania tych opinii. 24. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotowe opinie w formie operatów szacunkowych dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami , w szczególności dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw, aby kwestionować wskazaną przez biegłą wartość gruntu objętego wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z dnia 24 marca 2015 roku. Z uwagi na fakt, iż opinia sporządzona przez biegłą A. U. była zupełna, kompletna i stanowcza – na mocy art. 286 k.p.c. – Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o wezwanie biegłej na rozprawę i wydanie przez nią ustnej uzupełniającej opinii na rozprawie. Należało mieć na uwadze, że wniosek ten zgłoszony został z ostrożności, jednocześnie z wnioskiem o wydłużenie terminu do ustosunkowania się do opinii biegłej. Termin ten został wydłużony, jednakże strona pozwana nie wniosła w tymże terminie żadnego pisma w sprawie. Należy to traktować jako wyraz niekwestionowana opinii, zważywszy, że w braku jakichkolwiek merytorycznych zarzutów do jej treści nie można poważnie traktować wniosku złożonego jedynie z ostrożności. 25. Przy ustaleniu stanu faktycznego Sąd ostatecznie uwzględnił wartość nieruchomości przyjętą przez w wyroku z dnia 6 grudnia 2018 r. (tj. 2.218.436 zł ). Sąd ostatecznie doszedł do przekonania, że brak jest podstaw do różnicowania wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego między użytkownikami wieczystymi, którzy zainicjowali niniejsze postepowanie. VI. (rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia) 26. Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 u.g.n. 27. W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast zgodnie z art. 77 ust. 2a w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. 28. Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość rynkowa spornej nieruchomości wynosiła 2.725.727 zł. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez stronę powodową, która podnosiła, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Wobec powyższego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w 24 marca 2015 roku było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości. 29. W sprawie I C 722/17 Sąd na podstawie dowodu z opinii biegłej ustalił, że na dzień złożenia przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 24 marca 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości wynosiła 2.218.436 zł. Według zaktualizowanego operatu wartość nieruchomości na dzień złożenia wypowiedzenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 2.191.871 zł, a więc rzeczywista wartość wahała się pomiędzy 2.191.871 zł a 2.218.436 zł. 30. Zdaniem Sądu przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy – będącej kontynuacją sprawy I C 722/17 – zasadne było przyjęcie wartości nieruchomości w wysokości ustalonej – prawomocnie – w sprawie I C 722/17, albowiem różnica w ustalonych wartościach była niewielka w przełożeniu na ustaloną wysokość opłaty, a tylko w ten sposób możliwe było zachowanie spójności rozstrzygnięć wydanych w obu sprawach. 31. Mając na uwadze wyrażoną już powyżej ocenę opinii biegłej Sąd uznał ją za w pełni miarodajny dowód w niniejszej sprawie i na jej podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosiła 2.218.436 zł. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu wynosić powinna 1% wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. W konsekwencji opłatę roczną należało ustalić na kwotę 22.184,36 zł. Wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego przypadająca na udział powodów (następców prawnych E. P. ) wynoszący (...) opiewa na kwotę 843 zł. 32. W konsekwencji na podstawie art. 77 ust. 2a powołanej wyżej ustawy, za rok 2016 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 235,44 zł (2*117,72 zł). Za rok 2017 Sąd ustalił opłatę w wysokości sumy nadwyżki z uprzedniego roku oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej 539,22 zł [235,44 zł + (843-235,44 zł) / 2], zaś za rok 2018 roku w pełnej wysokości 843 zł. 33. Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 80 ust. 1 u.g.n., art. 78 ust. 1 i art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) wynosi: 1) w roku 2016: 235,44 zł, 2) w roku 2017: 539,22 zł, 3) od roku 2018: 843 zł. 34. Sąd na podstawie ww. przepisów stosowanych a contrario oddalił powództwo w pozostałym zakresie. VII. (koszty procesu) 35. W punkcie III. wyroku na podstawie art. 102 k.p.c. i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd orzekł o kosztach procesu, przejmując je na rachunek Skarbu Państwa, mając na uwadze, że niniejsze postępowanie stanowiło swoiste uzupełnienie zakończonego już prawomocnie postępowania pod sygn. akt I C 722/17, w którym to orzeczono o całości dotychczas poniesionych przez pozwaną kosztów procesu. Po podjęciu zawieszonego postępowania pozwany nie podjął istotnych czynności zmierzających do ustalenia stanu faktycznego Sąd orzekł o przejęciu wydatków na rachunek Skarbu Państwa z uwagi na specyficzne okoliczności niniejszego postępowania – powodowie będący następcami prawnymi E. P. nie byli inicjatorami niniejszego postępowania, a jedynie wstąpili w prawa zmarłej powódki.