Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XX GC 894/16

Sygn. akt XX GC 894/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 grudnia 2020 roku Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy w składzie: Przewodniczący: SSO Magdalena Gałązka Protokolant: Paulina Ogorzałek po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2020 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa (...) spółki z o.o. w W. przeciwko (...) (Polska) spółce z o.o. w K. o zapłatę kwoty 3 645 449, 10 złotych 1. oddala powództwo; 2. zasądza od powoda (...) spółki z o.o. w W. na rzecz pozwanego (...) (Polska) spółki z o.o. w K. kwotę 15 017 złotych (piętnaście tysięcy siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 15 000 złotych (piętnaście tysięcy złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego. SSO Magdalena Gałązka XX GC 894/16 UZASADNIENIE Powód (...) spółka z o.o. w W. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) (Polska) spółki z o.o. w W. kwoty 3 645 449,10 złotych wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Sąd ustalił następujący stan faktyczny : I . Powód jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości przy ul. (...) w W. , składającej się z działek nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 72 321 m ( 2) , dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...) , oraz właścicielem znajdujących się na nieruchomości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa (odpis z KW, k- 48 do 73). II . Prawo użytkowania wieczystego ww. gruntu oraz własności znajdujących się na nieruchomości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało ustanowione pierwotnie na rzecz Zakładów (...) S.A. w W. (powoływany niżej jako (...) , bezsporne). III. W dniu 31 lipca 1992 roku (...) i (...) spółka z o.o. w W. (poprzednik prawny pozwanego) zawarli umowę najmu obiektu położonego przy ul. (...) , w skład którego wchodziła hala handlowa, dwie hale magazynowe oraz teren przyległy do hali, obejmujący parking o powierzchni 4000 m ( 2) i drogi dojazdowe do obiektu. Na podstawie ww. umowy (...) jako wynajmujący oddał ww. obiekt (...) jako najemcy. Umowa została zawarta na 5 lat do 31 lipca 1997 roku (umowa, k- 83 do 92). IV . W dniu 18 października 1993 roku (...) i (...) zawarli umowę dzierżawy obiektu położonego przy ul. (...) , w skład którego wchodziło 5 hal handlowych i magazynowych oraz teren przyległy do hali, obejmujący parking i drogi dojazdowe do obiektu o łącznej powierzchni 14 900 m ( 2) . Na podstawie ww. umowy (...) jako wydzierżawiający oddał ww. obiekt (...) jako dzierżawcy. Umowa została zawarta na 15 lat do 31 lipca 2007 roku (umowa, k- 94 do 100). V. W dniu 30 stycznia 1997 roku między (...) a (...) spółką z o.o. w W. , nr (...) w (...) (powoływany niżej jako (...) ) została zawarta umowa odpłatnego użytkowania. Na jej podstawie (...) ustanowił na rzecz (...) prawo użytkowania (w rozumieniu art. 252 i nast. k.c. , § 1.1 i 2 umowy): - prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...) w W. obejmującego działki o nr (...) oraz część działki nr (...) o łącznej powierzchni 7 ha 41 a 61 m 2 oraz - prawo użytkowania znajdujących się na ww. gruncie budynków i budowli, a także rurociągów, urządzeń i instalacji (umowa, k- 102 do 136, zmiana umowy, k- 899 do 902). Przedmiot umowy został określony przez strony mianem Obiektu (§ 1.1 i 2, k- 103-104). Istotne postanowienia ww. umowy użytkowania są następujące: § 6.2. (k-113) – umowa została zawarta na 55 lat, tj. do 30 stycznia 2052 roku; § 10.1. (k-122) – wysokość miesięcznej opłaty za użytkowanie (czynszu), jaką (...) zobowiązany jest płacić za prawo użytkowania obiektu wynosi równowartość w złotych polskich kwoty 85 000 DEM (marek niemieckich), powiększona o podatek VAT; § 10.2 (k-122) – czynsz jest płatny miesięcznie z góry do 15 dnia każdego miesiąca, na podstawie faktury wystawionej i doręczonej przez (...) w terminie umożliwiającym płatność (...) ; § 13.4 (k-124-125) – przedstawiciele stron określają następujące obowiązki ponoszenia kosztów związane z zapłatą podatku od nieruchomości oraz opłatą z tytułu użytkowania wieczystego gruntów wchodzących w skład Obiektu (czyli przedmiotu użytkowania): - (...) zobowiązuje się płacić na rzecz uprawnionych podmiotów podatek od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zgodnie z obowiązującymi przepisami; - (...) zobowiązuje się do zapłaty na rzecz (...) należnych kwot podatku od nieruchomości. Zapłata następuje na podstawie faktury w terminie do 13. dnia miesiąca, jeśli faktura zostanie dostarczona do (...) w terminie do 10. dnia miesiąca, w przeciwnym razie zapłata następuje w terminie 5 dni od doręczenia faktury; § 13. 5. (k- 125) – (...) ponosi opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jednakże (...) zobowiązuje się, że w przypadku, gdy suma opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz innych prawnie nakazanych opłat z tytułu praw do Obiektu będzie większa od czynszu zapłaconego w danym roku, wysokość rocznego czynszu płaconego przez (...) w roku następnym będzie równa sumie tych opłat. W przypadku, gdy aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste, nałożenie innych opłat lub ustalenia ich wysokości jest nieuzasadnione lub uzasadnione w mniejszej wysokości, (...) zobowiązuje się do podjęcia wszelkich starań i wykorzystania środków prawnych w celu ustalenia uzasadnionej wysokości tych opłat. (...) zobowiązuje się do niezwłocznego powiadomienia (...) o doręczaniu wszelkich dokumentów określających wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste lub innych opłat określonych w niniejszym paragrafie, i zobowiązuje się przesłać kopie tych dokumentów. W przypadku naruszenia tych obowiązków (...) zobowiązuje się wobec (...) do wyrównania powstałej z tego tytułu szkody. Wysokość odszkodowania ograniczona jest do kwoty zawyżenia tych opłat spowodowanej zaniedbaniem (...) ; § 13. 6. (k- 125) – (...) zobowiązuje się nie obciążać (...) jakimikolwiek dodatkowymi opłatami związanymi z niewłaściwym lub nieterminowym zapłaceniem podatku od nieruchomości oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego; § 14. 1 (k-126-127) - strony oświadczają, że umowa dzierżawy z 18 października 1993 roku zawarta między (...) a (...) spółką z o.o. w W. ulega zawieszeniu z dniem wejścia w życie niniejszej umowy. Zawieszenie oznacza, że w odniesieniu do korzystania z dzierżawionej na podstawie tej umowy części Obiektu stosuje się postanowienia umowy użytkowania. Umowa dzierżawy wchodzi ponownie w życie, gdy (...) w okresie od 30 stycznia 1997 roku do 30 stycznia 1998 roku wypowie umowę użytkowania zgodnie z postanowieniami § 7. Jeżeli (...) nie wypowie umowy użytkowania w ww. okresie, umowa dzierżawy wygasa. W czasie zawieszenia umowy dzierżawy oraz po 30 stycznia 1998 roku obowiązują wyłącznie postanowienia umowy użytkowania. Ww. umowa była wynikiem długotrwałych negocjacji trwających od 1995 roku, w trakcie których sporządzono wiele projektów umowy (k- 720 do 832, protokół rozbieżności, k- 833, zeznania świadka P. K. , k- 1039, k- 1041 - 1042). Przedmiotem negocjacji było także postanowienie zawarte w § 13. 5 umowy. Strony w negocjacjach rozpatrywały opłatę za użytkowanie wieczyste w odniesieniu do konkretnego roku, którego opłata dotyczy. Podczas negocjacji nie była natomiast omawiana sytuacja uzupełnienia opłaty za lata poprzednie wskutek dokonanej aktualizacji opłaty (zeznania świadka P. K. , k- 1041- 1042). VI. W dniu 8 grudnia 2000 roku między (...) a (...) spółką z o.o. w W. , nr (...) w (...) (powoływany niżej jako (...) ) oraz Zarząd (...) spółką z o.o. w W. , nr (...) w (...) zostały zawarte dwa porozumienia (nr rep. (...) , k- 138 do 141 i nr rep. (...) , k- 148 do 155). W pierwszym z nich (nr rep. (...) ) (...) spółka z o.o. w W. oświadczyła, że została wpisana do rejestru handlowego w dniu 1 grudnia 2000 roku, że (...) jest jej jedynym udziałowcem oraz że jej kapitał zakładowy został w całości pokryty przez (...) wkładem niepieniężnym w postaci prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętych umową z 30 stycznia 1997 roku z wyłączeniem działki nr (...) stanowiącej część działki o nr geodezyjnym (...) (§ 1 pkt. 1 i 2, k- 140). (...) spółka z o.o. w W. oświadczyła także, że do dnia zawarcia porozumienia nie została zawarta umowa ze (...) o bezwarunkowym przejściu na jej rzecz prawa wieczystego użytkowania ww. nieruchomości ani też prawo to nie zostało wpisane na rzecz Zarządu (...) do księgi wieczystej (§ 1 pkt. 3., k- 140). Strony porozumienia uzgodniły, że w przypadku zawarcia przez Zarząd (...) spółkę z o.o. w W. ze (...) umowy o bezwarunkowym przejściu prawa wieczystego użytkowania ww. nieruchomości, przejmuje ona prawa (...) wynikające z porozumienia oraz wstępuje we wszystkie obowiązki (...) wynikające z porozumienia (§ 1 pkt. 5.1 zd. 2, k- 140). (...) oraz (...) spółka z o.o. w W. zobowiązały się wobec (...) , że w umowie o bezwarunkowym przejściu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości (...) spółka z o.o. w W. wstąpi we wszystkie prawa i obowiązki (...) wynikające z umowy odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku (§ 1 pkt. 5.2, k- 140). Drugie porozumienie (nr rep. (...) ) dotyczyło działki (...) przy ul. (...) (której numer geodezyjny został następnie zmieniony na (...) , co odpowiada części działki o nr geodezyjnym (...) ), w stosunku do której zostały zgłoszone roszczenia o zwrot. Strony uzgodniły wzajemne rozliczenia na wypadek odzyskania własności tej działki przez osoby ubiegające się jej zwrot oraz wskazały w § 3 pkt. 3, że zapłata przez (...) opłaty za użytkowanie nieruchomości (czynszu) zgodnie z postanowieniami umowy o ustanowieniu odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku stanowi pełne i wyłączne wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, w tym działki (objętej porozumieniem) i (...) nie będzie przysługiwać żadne dodatkowe wynagrodzenie za ustanowienie na rzecz (...) prawa do korzystania z działki (k- 153). VII. W dniu 13 grudnia 2000 roku (...) oraz (...) spółka z o.o. w W. (nr (...) w (...) ) zawarli umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (umowa, k 75 do 81). Na jej podstawie (...) przeniósł na (...) spółkę z o.o. w W. prawo użytkowania wieczystego działek (...) o łącznej powierzchni 7 ha 23 a 21 m ( 2) wraz ze znajdującymi się na niej budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności - jako aport na pokrycie przez (...) wszystkich udziałów obejmowanych w kapitale zakładowym spółki Zarząd (...) " (§ 3, k- 79). VIII. W dniu 6 lutego 2001 roku między (...) a Zarządem (...) spółką z o.o. w W. (nr (...) w (...) ) została zawarta umowa przeniesienia praw do użytkowania (umowa, k- 143 do 155). Na jej podstawie (...) przelał na Zarząd (...) spółkę z o.o. w W. wszelkie prawa i przeniósł wszelkie obowiązki wynikające z umowy odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku. Strony ustaliły także, że w związku z przelewem praw i przeniesieniem obowiązków na Zarząd (...) spółkę z o.o. w W. spółka ta wstępuje we wszystkie prawa (...) wynikające z ww. umowy (§ 2 pkt. 1 i 2, k- 145). IX. W dniu 19 grudnia 2014 roku Skarb Państwa zawarł z Zarządem (...) spółką z o.o. w W. umowę dzierżawy działki nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) (poprzednio (...) ) na czas określony do 1 listopada 2017 roku z przeznaczeniem na funkcjonujący już parking w zamian za miesięczny czynsz w wysokości 26 882, 40 złotych netto powiększony o podatek VAT (umowa, k- 263 do 270, faktury wystawiane przez wydzierżawiającego, k- 272 do 283, potwierdzenie uiszczania czynszu, k- 285 do 299). X. Pozwany (...) (Polska) spółka z o.o. w W. jest następcą prawnym (...) " spółką z o.o. w W. , nr (...) w (...) (poprzednia nazwa (...) spółka z o.o. ) wskutek sukcesji uniwersalnej w wyniku połączenia (bezsporne). XI. Prawomocnym wyrokiem z 18 grudnia 2014 roku tut. Sąd Okręgowy w sprawie z powództwa Zarządu (...) spółki z o.o. w W. przeciwko Skarbowi Państwa ustalił wysokość czynszu za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w W. przy (...) stanowiącej działki o nr ewidencyjnych (...) począwszy od 1 stycznia 2010 roku w kwocie 1 687 972, 14 złotych (wyrok z uzasadnieniem, k- 249 do 255). Była to pierwsza aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste po zawarciu w 1997 roku umowy odpłatnego użytkowania (zeznania świadków: M. L. , k- 1045-1046, k- 1048, E. J. , k- 1050, R. N. , k- 1052). XII . Skarb Państwa pismem z 12 marca 2015 roku, powołując się na ww. wyrok, wezwał powoda do uiszczenia w terminie 7 dni kwoty 4 559 722, 13 złotych wraz z ustawowymi odsetkami w wysokości 991, 57 złotych za każdy dzień zwłoki od daty wystawienia wezwania za użytkowanie wieczyste nieruchomości, w tym: za 2010 rok - kwotę 691 938, 40 złotych, za 2011 rok - kwotę 843986, 07 złotych, za 2012 rok - kwotę 996 033, 74 złotych, za 2013 rok - kwotę 996 033, 74 złotych i za 2014 rok - kwotę 996 033, 74 złotych (wezwanie, k- 257). Powód uiścił Skarbowi Państwa łącznie kwotę 4 565 671, 53 złotych w dniu 19 marca 2015 roku oraz kwotę 1 687 972, 14 złotych za 2015 rok w dniu 31 marca 2015 roku (potwierdzenia przelewów, k- 259, k- 261). XIII. W roku 2010 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 3 942 730, 68 złotych (w tym czynsz w wysokości 2 829 589, 26 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 996 033, 74 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 418, k- 421-422, k- 424, k- 426, k- 428, k- 430, k- 432, k- 434, k- 436, k- 438, k- 441, faktury - refundacja podatku, k- 419-420, k- 423, k- 425, k- 427, k- 429, k- 429, k- 431, k- 433, k- 435, k- 437, k- 439-440, potwierdzenie zapłaty, k- 443 do 455, zestawienie, k- 416). W roku 2011 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 3 711 040, 59 złotych (w tym czynsz w wysokości 2 661 299, 55 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 843 986, 07 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 459, k- 461, k- 463, k- 465, k- 467, k- 469, k- 471, k- 473, k- 475, k- 477, k- 479, faktury - refundacja podatku, k- 460, k- 462, k- 464, k- 466, k- 468, k- 470, k- 472, k- 474, k- 476, k- 478, k- 480, potwierdzenie zapłaty k- 482 do 492, zestawienie, k- 457). W roku 2012 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 4 712 988, 52 złotych (w tym czynsz w wysokości 3 432 314, 98 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 691 938, 40 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 496, k- 499, k- 503, k- 505 - 506, k- 509, k- 511, k- 513, k- 515, k- 517, k- 519, k- 522-523, faktury - refundacja podatku, k- 497, k- 500, k- 502, k- 504, k- 507-508, k- 510, k- 512, k- 514, k- 518, k- 520-521, k- 524, nota, k- 498, k- 501, k- 516, zestawienie, k- 494, potwierdzenia zapłaty, k- 526 do 542). W roku 2013 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 4 032 794, 81 złotych (w tym czynsz w wysokości 2 912 835, 53 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 691 938, 40 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 546, k- 548, k- 550, k- 552, k- 554, k- 557, k- 559, k- 561, k- 564, k- 567, k- 569, faktury - refundacja podatku, k- 547, k- 549, k- 551, k- 553, k- 555, k- 558, k- 560, k- 562-563, k- 566, k- 568, nota, k- 556, k- 565, potwierdzenia zapłaty, k- 571 do 584, zestawienie, k- 544). W roku 2014 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 4 403 984, 80 złotych (w tym czynsz w wysokości 3 171 721, 60 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 691 938, 40 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 589, k- 591, k- 593 do 595, k- 598, k- 600, k-602, k- 605, k- 609, k- 611, k- 613, faktury - refundacja podatku, k- 588, k- 590, k- 592, k- 596-597, k- 599, k- 601, k- 603-604, k- 608, k- 610, k- 612, nota, k- 606-607, potwierdzenia zapłaty, k- 615 do 629, zestawienie, k- 586). W roku 2015 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 4 398 955, 43 złotych (w tym czynsz w wysokości 3 166 379, 40 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 691 938, 40 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 634, k-636, k-638, k- 640, k- 642, k- 645 do 647, k- 649-650, k- 653, k- 656, k- 658, faktury - refundacja podatku, k- 633, k- 635, k-637, k-639, k- 641, k- 643-644, k- 648, k- 651 -652, k- 654-655, k- 657, potwierdzenia zapłaty, k- 660 do 672, zestawienie, k- 631). W roku 2016 pozwany tytułem czynszu za użytkowanie oraz podatku od nieruchomości zapłacił powodowi łącznie kwotę 4 909 443, 45 złotych (w tym czynsz w wysokości 3 578 852 złotych). Opłata roczna za użytkowanie wieczyste uiszczona przez powoda Skarbowi Państwa (przed aktualizacją) wyniosła za ten rok 691 938, 40 złotych (tabela, k- 361, faktury za czynsz, k- 677, k- 679, k- 681, k- 683, k- 685, k- 687, k- 689, k- 691, k- 693, k- 697, k-699, k-702, k- 704, faktury - refundacja podatku, k- 676, k- 678, k-680, k- 682, k- 684, k- 686, k- 688, k- 690, k- 692, k- 694 do 696, k- 698, k-700-701, k- 703, potwierdzenia zapłaty, k- 706 do 717, zestawienie, k- 674). XIV. Powód bezskutecznie wyzwał pozwanego do zwrotu kwoty uiszczonej Skarbowi Państwa tytułem uzupełniania opłaty za użytkowanie wieczyste. Przedprocesowa korespondencja stron nie doprowadziła do uzgodnienia stanowisk (pisma, k- 301 do 306, k- 330 do 334, k- 836 do 866). Powyższym dowodom Sąd nadał walor wiarygodności . Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadków: P. K. , M. L. , E. J. i R. N. oraz zeznań stron. Wiarygodność dokumentów nie była kwestionowana przez strony - strony wywodziły z niektórych z nich jedynie odmienne wnioski prawne. Rozbieżności między stronami miały charakter wyłącznie prawny i wynikały z odmiennych poglądów prawnych stron na treść § 13. 5 umowy odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku, a w konsekwencji - na zasadność roszczenia powoda. Część dokumentów została złożona przez obie strony (np. faktury wystawione przez powoda pozwanemu w 2015 roku). W takim przypadku dokumenty te zostały wymienione w ustaleniach stanu faktycznego tylko jeden raz. Niektóre dokumenty nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Dotyczy to: wezwania do wydania nieruchomości wraz z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy z 26 sierpnia 2015 roku (k-158 do 162), pozwu o wydanie nieruchomości w sprawie XX GC 193/16 oraz odpowiedzi na pozew w tej sprawie (k- 165 do 194, k- 868 do 886), wypowiedzenia umowy z 14 października 2016 roku i odpowiedzi na to wypowiedzenie (k-888 do 897). Ewentualna skuteczność wypowiedzenia umowy oraz pozwu o wydanie nieruchomości pozostają bez znaczenia dla niniejszej sprawy. Dotyczy ona bowiem roszczenia sformułowanego w oparciu o łączącą strony umowę w okresie poprzedzającym wypowiedzenie. Zeznania świadków Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie zeznawali w sposób logiczny, opisując szczegółowo wzajemne relacje stron, także przed zawarciem umowy odpłatnego użytkowania, sposób dokonywania rozliczeń i znaczenie niektórych postanowień umowy odpłatnego użytkowania. Ich zeznania w tym zakresie wzajemnie ze sobą korespondują i znajdują potwierdzenie w dowodach z dokumentów. W zakresie najbardziej spornej kwestii, tj. ustalenia treści § 13. 5 zd. 2 umowy odpłatnego użytkowania zeznania świadków nie były jednak pomocne, z następujących względów. Po pierwsze, świadek P. K. , jedyny wśród zeznających uczestnik negocjacji poprzedzających zawarcie umowy z 1997 roku wskazał, że mimo, że strony rozpatrywały w negocjacjach opłatę za użytkowanie wieczyste w odniesieniu do konkretnego roku, którego opłata dotyczy, nie omawiały konkretnie sytuacji uzupełnienia opłaty za lata poprzednie wskutek dokonanej aktualizacji opłaty. Z kolei świadkowie: M. L. , E. J. i R. N. nie byli uczestnikami negocjacji przed zawarciem umowy z 1997 roku ani też nie uczestniczyli w jej zawarciu. Zeznania tych świadków co do treści § 13. 5 zd. 2 umowy wpisują się w spór istniejący między stronami w tym zakresie i odzwierciedlają w pełni sprzeczne stanowiska obu stron tego sporu. Z tych wszystkich względów ustaleń co do treści § 13. 5 zd. 2 umowy Sąd dokonał przede wszystkim w oparciu o samą treść tej umowy. Analogiczny wniosek dotyczy przesłuchania powoda w charakterze strony. Reprezentant powoda objął swoją funkcję wiele lat po zawarciu umowy z 1997 roku. Jego zeznania, w zakresie w jakim dotyczą przebiegu współpracy stron, są wiarygodne. W zakresie odnoszącym się do treści § 13. 5 zd. 2 umowy stanowią natomiast wyraz określonej interpretacji, która jest przedmiotem sporu między stronami. Sąd zważył, co następuje: powództwo nie jest zasadne. I . Zgodnie z łączącą strony umową odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu oraz opłaty z tytułu podatku od nieruchomości miał ponosić powód, będący wieczystym użytkownikiem gruntu (§ 13.4 lit a, § 13.5 zd. 1). Pozwany miał natomiast obowiązek mu je zwracać, przy czym jeśli chodzi o podatek od nieruchomości zasada refundacji została wyrażona wprost (w § 13.4 lit. b umowy), zaś jeśli chodzi o opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, umowa w § 13 ust. 5 zd. 2 określała wpływ tej opłaty na wysokość czynszu płaconego przez pozwanego powodowi z tytułu użytkowania. Zgodnie z ww. postanowieniem umowy, jeśli suma opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz prawnie nakazanych opłat z tytułu praw do obiektu będzie większa od czynszu zapłaconego w danym roku, wysokość rocznego czynszu płaconego przez pozwanego w roku następnym będzie równa sumie tych opłat. To postanowienie umowy określa mechanizm zwiększenia kwoty czynszu z tytułu użytkowania za kolejny rok, jeśli kwota opłaty za użytkowanie wieczyste i innych opłat prawnie nakazanych przekroczy kwotę czynszu zapłaconego w danym roku. II. To postanowienie umowy jest źródłem sporu między stronami w związku z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste dokonaną w 2015 roku. Wskutek aktualizacji opłata została podwyższona do kwoty 1 687 972, 14 złotych począwszy od 1 stycznia 2010 roku. Skutkowało to obowiązkiem powoda uiszczania opłaty w podwyższonej wysokości od 2015 roku oraz uzupełnienia opłaty za lata poprzednie (od 2010 do 2014 roku) do kwoty opłaty zaktualizowanej. Powód uiścił zatem w 2015 roku Skarbowi Państwa łącznie kwotę 6 211 997,83 złotych. Kwota ta stanowi sumę opłaty za użytkowanie wieczyste za 2015 rok w nowo ustalonej wysokości 1 687 972,14 złotych oraz wyrównania opłaty za użytkowanie wieczyste za lata 2010 - 2014 (4 524 025, 69 złotych). III. Powód twierdził, że uiszczona przez niego Skarbowi Państwa w 2015 roku kwota 6 211997,83 złotych podlega rozliczeniu z czynszem, który zapłacił mu pozwany w 2015 roku w kwocie 2 583 584, 97 złotych netto (3 177 809, 52 złotych brutto). Do kwoty uiszczonej w 2015 roku tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste oraz uzupełnienia opłaty (6 211 997,83 złotych) powód doliczył także kwotę 323 293, 43 złotych tytułem czynszu za dzierżawę działki (...) . Zdaniem powoda, ww. kwota stanowi prawnie nakazaną opłatę, o której mowa w § 13.4 lit. b umowy - także podlegająca rozliczeniu z czynszem. Łącznie z obu ww. tytułów powód uiścił zatem Skarbowi Państwa w 2015 roku kwotę 6 535 291, 26 złotych (6 211 997,83 + 323 293, 43 = 6 535 291, 26). Powód zestawił następnie wysokość poniesionych przez siebie w 2015 roku kosztów (6 535 291, 26 złotych) z wysokością czynszu zapłaconego przez pozwanego w 2015 roku (2 583 584, 97 złotych), i w konsekwencji uznał, że różnica ww. kwot w wysokości 3 951 706, 29 złotych powinna podlegać wyrównaniu mu w 2016 roku (6 535 291, 26 - 2 583 584, 97 = 3 951 706, 29). Przed dalszymi rozważaniami należy wskazać, że wskazaną przez powoda kwotę czynszu uiszczonego przez pozwanego w 2015 roku należy nieznacznie skorygować. Z zestawienia przedstawionego przez pozwanego wraz z potwierdzeniami wpłaty wynika bowiem, że czynsz w 2015 roku wyniósł kwotę 3 166 379, 40 złotych brutto. Korekta ta ma jednak charakter wyłącznie matematyczny. Powód argumentował, że przyjęta przez niego interpretacja postanowienia umowy jest prawidłowa w świetle uchwały Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 roku (III CZP 37/05). Wynika z niej, że ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku. Zdaniem powoda, ponieważ skutki wyroku obowiązują od jego uprawomocnienia, całą uiszczoną w 2015 roku kwotę opłaty za użytkowanie wieczyste (czyli zarówno opłatę za 2015 rok, jak i dopłaty za lata poprzednie) może zestawić z wysokością czynszu uiszczonego przez pozwanego w 2015 roku - ze skutkiem w postaci obowiązku uiszczenia przez pozwanego w kolejnym roku czynszu w podwyższonej wysokości. IV. Z kolei zdaniem pozwanego nie zaistniały opisane w § 13. 5 umowy przesłanki podwyższenia mu w 2016 roku kwoty czynszu. Pozwany wskazywał, że opłata za użytkowanie wieczyste za 2015 rok wynosi 1 687 972, 14 złotych i jest niższa od czynszu zapłaconego w 2015 roku przez pozwanego w wysokości 3 166 379, 40 złotych. Analogiczna relacja zachodzi także dla lat 2010 - 2014, bowiem opłata za użytkowanie wieczyste dla każdego roku po jej zaktualizowaniu wynosi 1 687 972, 14 złotych i jest niższa od czynszu zapłaconego w każdym z tych lat (w 2010 roku - 2829 589, 26 złotych, w 2011 roku - 2 661 299, 55 złotych, w 2012 roku - 3 432314, 98 złotych, w 2013 roku - 2 912 835, 53 złotych, w 2014 roku - 3 171 721, 60 złotych). Pozwany zarzucił, że powód błędnie obliczył zależność, którą wyraża § 13. 5 umowy odpłatnego użytkowania. Nieprawidłowość ta wyraża się dwoma aspektami. Po pierwsze, zdaniem pozwanego błędne jest wliczenie - poza kwotą 1 687 972, 14 złotych - także kwoty 4 565 671, 53 złotych (po uwzględnieniu odsetek) jako opłaty za użytkowanie wieczyste za rok 2015, podczas gdy ostatnia z ww. kwot stanowiła jedynie opłatę uzupełniającą, podwyższającą opłaty za użytkowanie wieczyste za lata 2010, 2011, 2012 i 2014 do kwoty opłaty zaktualizowanej. Kwota 4 565 671, 53 złotych została uiszczona jednorazowo w 2015 roku, ale stanowi sumę skumulowanych opłat należnych za kilka lat wstecz. W ocenie pozwanego, prawidłowe obliczenie zależności, o której mowa w § 13. 5 umowy polega na porównaniu kwoty uiszczonego w danym roku czynszu z kwotą opłaty za użytkowanie wieczyste należnej za dany rok. Innymi słowy, uiszczoną przez powoda w 2015 roku kwotę uzupełnienia opłaty należy przypisać nie do roku 2015, ale do tych lat, których uzupełnienie opłaty dotyczy (tj. kwotę 691938,40 złotych tytułem uzupełnienia opłaty za 2010 rok - do roku 2010; kwotę 843 986, 07 złotych tytułem uzupełnienia opłaty za 2011 rok - do roku 2011; kwoty po 996033,74 złotych tytułem uzupełnienia opłaty za lata 2012, 2013 i 2014 - do roku 2012, 2013 i 2014) - tak, by w każdym w tych lat kwota opłaty wynosiła 1 687 972, 14 złotych. Pozwany wskazał, że prawidłowa interpretacja § 13. 5 umowy odpłatnego użytkowania pozwala na porównywanie wartości czynszu i opłaty za użytkowanie wieczyste - ale za ten sam rok. Uprawnienie do podwyższenia czynszu powstaje wówczas, gdy czynsz zapłacony w danym roku jest niższy od opłaty za użytkowanie wieczyste należnej za ten sam rok – a nie od kwoty skumulowanych opłat uiszczonych jednorazowo w danym roku, ale należnych za kilka lat wstecz. Pozwany argumentował, że celem analizowanego postanowienia umownego było powetowanie powodowi hipotetycznego uszczerbku w jego majątku, który mógłby powstać, gdyby uiszczana przez niego opłata roczna za użytkowanie wieczyste przewyższała czynsz zapłacony przez pozwanego w danym roku. Stronom chodziło o ochronę użytkownika wieczystego przed nadmiernym wzrostem opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – tj. ponad poziom zapłaconego w danym roku czynszu z tytułu użytkowania. Po drugie, zdaniem pozwanego powód niesłusznie uwzględnił w swoich obliczeniach opłat za 2015 rok także kwotę 323 293, 43 złotych, którą uiścił Skarbowi Państwa za dzierżawę działki (...) - z uwagi na fakt, że działka ta nie jest w ogóle objęta umową użytkowania, zaś § 3 ust. 3 porozumienia z 8 grudnia 2000 roku dotyczącego tej działki wyklucza możliwość pobierania od pozwanego jakiegokolwiek dodatkowego wynagrodzenia za korzystanie z niej. V . Kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było zatem ustalenie, jaką treść zawiera § 13 ust. 5 zd. 1 i 2 umowy odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 roku. Był on rozbieżnie interpretowany przez strony, które wywodziły z niego odmienne skutki prawne. W myśl § 13 ust. 5 zd. 1 i 2 umowy, powód ponosi opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jednakże pozwany zobowiązuje się, że w przypadku, gdy suma opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz innych prawnie nakazanych opłat z tytułu praw do obiektu będzie większa od czynszu zapłaconego w danym roku, wysokość rocznego czynszu płaconego przez pozwanego w roku następnym będzie równa sumie tych opłat. Z treści analizowanego postanowienia umownego wynika, że do porównania należy przyjąć czynsz uiszczony przez pozwanego w danym roku: postanowienie odwołuje się bowiem wprost do czynszu "zapłaconego w danym roku”. Analogicznego odniesienia do daty zapłaty nie ma natomiast w stosunku do opłaty za użytkowanie wieczyste oraz innych prawnie nakazanych opłat. Analizowane postanowienie umowne odwołuje się jedynie do "opłat z tytułu użytkowania wieczystego” oraz "innych prawnie nakazanych opłat" – jednak bez dodatkowego wskazania, że chodzi o opłaty zapłacone w danym roku. Należy także podkreślić, że w analizowanym postanowieniu umownym jest mowa o opłatach z tytułu użytkowania wieczystego w liczbie mnogiej ("gdy suma opłat z tytułu użytkowania wieczystego (...) będzie większa od czynszu zapłaconego w danym roku"). Stanowi to nawiązanie właśnie do instytucji aktualizacji opłaty, bowiem jedynym przypadkiem, w którym może wystąpić konieczność uiszczenia więcej niż jednej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (czyli "opłat"), jest konieczność uiszczenia dodatkowej opłaty za dany rok (tj. uzupełnienia opłaty) wskutek jej zaktualizowania. W hipotezie § 13 ust. 5 zd. 2 umowy mieści się zatem także przypadek aktualizacji opłaty skutkujący koniecznością jej uzupełnienia w terminie późniejszym. Obie te okoliczności: użycie sformułowania "opłat" w liczbie mnogiej oraz odwołanie się do kwoty zapłaconej w danym roku tylko w odniesieniu do czynszu oznacza, że strony z pełną świadomością przyjęły, że dla dokonania porównania z kwotą zapłaconą tytułem czynszu nie należy brać pod uwagę kwoty zapłaconej w danym roku z tytułu użytkowania wieczystego. To zaś oznacza, że z czynszem zapłaconym w danym roku należy porównywać opłaty za użytkowanie wieczyste oraz inne opłaty prawnie nakazane przypisane do tego samego okresu, tj. do danego roku – nawet jeśli zostaną zapłacone później z usprawiedliwionych powodów, np. wskutek wyroku aktualizującego wysokość tej opłaty. Uprawnienie do podwyższenia czynszu w roku kolejnym powstaje zatem tylko wówczas, gdy czynsz zapłacony w danym roku jest niższy od opłaty za użytkowanie wieczyste i innych opłat prawnie nakazanych przypisanych do tego samego roku, w którym został uiszczony czynsz, nie zaś od kwoty zsumowanych opłat uiszczonych jednorazowo w danym roku, ale należnych za kilka lat wstecz. Analiza językowa § 13 ust. 5 zd. 2 umowy nie pozwala zatem na wyprowadzenie z niego takiego wniosku, jaki wywiódł powód, a wręcz przeciwnie - przeczy temu wnioskowi. VI. Kompetencja do podwyższenia wysokości czynszu w sposób wskazywany przez powoda nie wynika także z treści uchwały Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 roku (III CZP 37/05), na którą powołuje się powód. To orzeczenie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, bowiem dotyczy zupełnie innych okoliczności niż te, które podlegają ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie. Tym samym nie mają tym samym znaczenia w sprawie zgłaszane w piśmiennictwie zastrzeżenia względem tezy tego orzeczenia. Niezależnie bowiem od jej trafności – nie ma ona znaczenia przy wykładni § 13 ust. 5 zd. 2 umowy. Nie może też skutkować przyjęciem interpretacji tego postanowienia umownego innej aniżeli wynikająca z jego językowego brzmienia. Uchwała stanowi, że wymagalność opłaty w zaktualizowanej wysokości (w części pozostającej do dopłaty, przekraczającej dotychczasową wysokość) powstaje po uprawomocnieniu się wyroku. Uchwała określa więc tylko i wyłącznie datę wymagalności opłaty w nowej wysokości. Nie zmienia natomiast w żaden sposób zasady, że „dopłata” za lata poprzednie do wysokości ustalonej w wyroku stanowi opłatę za te lata poprzednie – nie zaś opłatę za ten rok, w którym dopłata jest uiszczana. Walor rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w tym się tylko wyraża, że przesuwa wymagalność dopłaty do uiszczonej już opłaty za użytkowanie wieczyste za lata poprzedzające uprawomocnienie się wyroku - na dzień przypadający po uprawomocnieniu się wyroku. Określenie daty wymagalności w ten sposób chroni interesy użytkownika wieczystego, który w przeciwnym wypadku zostałby uznany za znajdującego się w opóźnieniu i musiałby zapłacić także odsetki. Nie zmienia się jednak zasada, że ten nowo ustalony termin wymagalności zapłaty należności z tytułu dopłat za lata poprzednie dotyczy opłat należnych za te lata, nie zaś za okres bieżący . Określony w uchwale termin wymagalności także nie pozostaje w jakimkolwiek związku i nie ma znaczenia dla interpretacji postanowień umownych, które mogą być określone przez strony swobodnie, i które w niniejszej sprawie umożliwiają porównanie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za dany rok (nawet jeśli wymagalnej z datą późniejszą) jedynie z czynszem uiszczonym w tym samym roku. VII. Trafny był także zarzut pozwanego dotyczący czynszu za 2015 rok uiszczonego przez powoda Skarbowi Państwa tytułem dzierżawy działki (...) . Powód nie może uwzględniać tej kwoty w swoich obliczeniach jako „innej prawnie nakazanej opłaty” o której mowa w § 13 ust. 5 zd. 2 umowy. Prawnie nakazane opłaty mają wynikać z „tytułu praw do obiektu”, zaś działka (...) nie stanowi obiektu w rozumieniu umowy odpłatnego użytkowania. Czynsz za dzierżawę tej działki nie podlega zatem "dodaniu" do kwoty opłaty za użytkowanie wieczyste w celu zestawienia jej z czynszem – i to nawet jeśli czynsz płacony przez powoda za ww. działkę stanowiłby „ścisły” odpowiednik opłaty za użytkowanie wieczyste, jak wskazuje powód; nie ma to jednak znaczenia. W takiej sytuacji bezprzedmiotowe jest rozważanie treści § 3 pkt. 3 porozumienia z 8 grudnia 2000 roku (nr rep A (...) ). VIII. Opłata z tytułu użytkowania wieczystego w każdym roku (od 2010 do 2015 roku) wynosiła 1 687 972, 14 złotych i była niższa od kwoty czynszu uiszczonego w 2015 roku oraz w każdym z poprzednich lat (2010, 2011, 2012, 2013 i 2014 - szczegółowe porównanie wyżej w punkcie XIII stanu faktycznego). Nie zaktualizował się więc stan faktyczny opisany w § 13 ust. 5 zd. 2 umowy. W konsekwencji nie powstało roszczenie powoda o wyrównanie czynszu w 2016 roku. Należy także zaznaczyć, że w niniejszej sprawie nie miało znaczenia, czy czynsz należy uwzględniać w kwocie netto czy brutto. Nawet kwota netto czynszu jest bowiem wyższa niż opłata z tytułu użytkowania wieczystego. IX. Mając to wszystko na uwadze sąd oddalił powództwo uznając, że brak podstaw do jego uwzględnienia. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zobowiązując powoda, jako przegrywającego spór, do ich uiszczenia pozwanemu w całości. Na koszty pozwanego w niniejszej sprawie składały się: koszty zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w łącznej wysokości 15 017 złotych (§ 2 pkt. 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015, poz. 1804). Z tych wszystkich względów Sąd orzekł jak w wyroku. SSO Magdalena Gałązka