Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu, XIII C 429/20

Sygnatura akt XIII C 429/20/4 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu XIII Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w L. w następującym składzie: Przewodniczący: sędzia Małgorzata Ławecka-Skóra Protokolant: sekr. sąd. Magdalena Mądry po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2021 r. w L. na rozprawie sprawy z powództwa: J. M. (1) , M. M. przeciwko: (...) z siedzibą w W. - o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli 1. Nakazuje pozwanemu (...) z siedzibą w W. złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów prawa własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) na następujących warunkach: a) cena nabycia nieruchomości wynosi 90 400 zł (dziewięćdziesiąt tysięcy czterysta złotych), b) powodowie pozostają w związku małżeńskim, nie zawierali jakichkolwiek umów majątkowych małżeńskich, w ich małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a przedmiotową nieruchomość powodowie nabywają z majątku wspólnego, c) powodowie oświadczają, że nabycie nieruchomości następuje w związku z prowadzoną przez powoda J. M. (1) działalnością gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w L. ( NIP (...) ), d) powodowie zapłacą na rzecz pozwanego cenę nabycia nieruchomości, o której mowa w lit a w terminie 14 dni od dnia stwierdzenia prawomocności orzeczenia nakazującego pozwanemu złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na powodów prawa własności nieruchomości. 2. Zasądza od pozwanego na rzecz powodów solidarnych 9 954 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. SSO Małgorzata Ławecka-Skóra Sygn. akt XIII C 429/20/4 UZASADNIENIE Pozwem z 3 czerwca 2020 r. powodowie J. M. (1) i M. M. wnieśli o nakazanie pozwanemu (...) z siedzibą w W. złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów prawa własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) na następujących warunkach: a) cena nabycia nieruchomości wynosi 90 400 zł, b) powodowie pozostają w związku małżeńskim, nie zawierali jakichkolwiek umów majątkowych małżeńskich, w ich małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a przedmiotową nieruchomość powodowie nabywają z majątku wspólnego, c) powodowie oświadczają, że nabycie nieruchomości następuje w związku z prowadzoną przez powoda J. M. (1) działalnością gospodarczą pod firmą (...) (...) z siedzibą w L. ( NIP (...) ), d) powodowie zapłacą na rzecz pozwanego cenę nabycia nieruchomości, o której mowa w lit a w terminie 14 dni od dnia stwierdzenia prawomocności orzeczenia nakazującego pozwanemu złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na powodów prawa własności nieruchomości. Nadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego. Pozwany (...) z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew z 29 lipca 2020 r. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Pozwany (...) z siedzibą w W. ogłosił na dzień 12 listopada 2019 r. przetarg nr 2 ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości rolnej niezabudowanej działka nr (...) o powierzchni 0,5561 ha, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) . Wypis z rejestru gruntów dotyczący tej nieruchomości zawierał wpis o prawie dzierżawy przysługującym K. N. (1) i H. N. (1) . Natomiast prawo to, nie zostało ujęte w zawiadomieniu o przetargu. W przetargu wziął udział między innymi powód J. M. (1) , który wpłacił wadium 3 800 zł. Powód przetarg ten wygrał oferując najwyższą cenę 90 400 zł. Przewodniczący Komisji Przetargowej ogłosił, że J. M. (1) jest kandydatem na nabywcę. Taką informację zawarł w protokole przetargu. Powód J. M. (1) wziął również udział w przetargu nr 1, który odbywał się tego samego dnia to jest 12 listopada 2019 r. Przetarg nr 1 był ogłoszony na nabycie nieruchomości sąsiedniej wobec nieruchomości będącej przedmiotem sporu (objętej przetargiem nr 2). Powód zamierzał w ramach swojej działalności gospodarczej pod firmą (...) (...) z siedzibą w L. - pobudować na obu tych nieruchomościach budynek wielorodzinny wraz z parkingiem dla mieszkańców. Powód wygrał przetarg nr 1 na nabycie działki numer (...) o powierzchni 0,2635 ha, położonej w obrębie W. , gmina L. objętej księgą wieczystą (...) za cenę 66 200 zł. Powodowie J. M. (1) i M. M. są w związku małżeńskim i w związku tym panuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Pozwany zawiadomił powoda pismem z 8 stycznia 2020 r. o terminie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego 10 lutego 2020 r. Zawiadomienie dotyczyło sprzedaży obu nieruchomości to jest działki (...) . Zawiadomienie zawierało informacje o wygranym przez powoda przetargach, o terminie zapłaty reszty cen, o numerze rachunku bankowego na jaki należy wpłacić resztę cen, o terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. 4 lutego 2020 r. powód J. M. wpłacił resztę ceny za nieruchomości działka nr (...) i za działkę nr (...) , to jest wpłacił łącznie 150 900 zł. Za sporną nieruchomość powodowie zapłacili 86 600 zł. Do zawarcia umowy sprzedaży działki (...) nie doszło. Pozwany w piśmie z 26 lutego 2020 r. zawiadomił powoda J. M. (1) , że przedmiotowa nieruchomość jest objęta obowiązującą umową dzierżawy. Wskazał, że dzierżawcy powinno być zaproponowane pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Nadto pozwany podniósł, że zawiadomienie o przetargu nie zawierało informacji o obciążeniu przedmiotu umowy prawem dzierżawy. Pozwany proponował powodowi zawarcie porozumienia w sprawie odstąpienia od zawarcia umowy. Powód J. M. (1) nie zgodził się na zawarcie porozumienia. Pozwany pismem z 23 marca 2020 r. zawiadomił powoda, że Dyrektor Generalny (...) z siedzibą w W. unieważnił decyzją z 19 marca 2020 - przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości rolnej niezabudowanej działka nr (...) o powierzchni 0,5561 ha, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) . Unieważnienie przetargu nastąpiło na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ust 1 c ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2019 r. poz. 817 z późniejszymi zmianami) dalej w skrócie u.g.n.r.. Unieważnienie przetargu nastąpiło z powodu tego, że nieruchomość była objęta umową dzierżawy K. i H. N. (1) . Umowa była zawarta 30 lipca 1993 r. i obowiązuje do 31 sierpnia 2020 r. Procedura sprzedaży nieruchomości została przeprowadzona z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu na rzecz dzierżawcy. Powód pismem z 25 marca 2020 r. wezwał pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej niezabudowanej działka nr (...) o powierzchni 0,5561 ha, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) za cenę 90 400 zł. Pozwany nie przystąpił do zawarcia umowy natomiast w piśmie z 16 kwietnia 2020 r. wskazał, że na tym etapie zawarcie umowy nie jest możliwe, gdyż byłaby to umowa nieważna, o czym stanowi art. 29 c u.g.n.r., „Czynność prawna dotycząca zbycia nieruchomości dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub dokonana w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy, lub w którym jako nabywcę nieruchomości wyłoniono osobę, która nie spełnia wymogów, o których mowa w art. 29 ust. 3ba, jest nieważna.” Pozwany zwrócił powodom pieniądze wpłacone jako cena za nabycie nieruchomości będącej przedmiotem sporu. Wymieniona wyżej umowa dzierżawy zakończyła się w czasie trwania procesu, to jest 31 sierpnia 2020 r. Pozwany 24 sierpnia 2020 r. zawarł z K. N. (1) i H. N. (1) kolejną umowę dzierżawy działki nr (...) o powierzchni 0, (...) położonej w obrębie W. , gmina L. na czas określony do 30 sierpnia 2023 r. Jednocześnie pozwany do 31 sierpnia 2020 r. nie podjął żadnej czynności zmierzającej do ustalenia, czy dzierżawcy K. N. (1) i H. N. (1) chcą skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia ww. nieruchomości. Dowód: ogłoszenie o przetargu k. 34 – 36, protokół z 12.11.209 r. k. 37 – 39, wypis z rejestru gruntów k. 40, pismo z 8 .01.2020 r. k. 41, dowód wpłaty k. 42, pismo z 26.02.2020 r. k. 46, projekt porozumienia k. 47, pismo z 23.03.2020 r. k. 48, pismo z 16.04.2020 r. k. 56, umowa sprzedaży z 15.04.2020 r. k. 58 – 62, umowa dzierżawy z 24.08.2020 r. k. 96 – 99, wyrys z mapy ewidencyjnej k. 39v, wypis z rejestru gruntów k. 40, Sąd zważył, co następuje: Sąd dał wiarę zeznaniom powoda J. M. (1) i dokumentom stanowiącym podstawę do ustalenia stanu faktycznego sprawy – nie znajdując żadnych zastrzeżeń, co do wiarygodności tych dowodów. Zgodnie z ogłoszeniem o przetargu ustnym nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości rolnej niezabudowanej położonej w obrębie W. , gm. L. , pow. (...) , woj. (...) z 12 listopada 2019 r. odbywał się on według przepisów ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2018 r. poz. 91). Ustawa ta reguluje jedynie, że sprzedaż nieruchomości rolnych Skarbu Państwa odbywa się w przetargu. Natomiast ustawa nie zawiera szczegółowych przepisów regulujących przebieg przetargu i skutki jego przeprowadzenia. Niewątpliwie przepisy Kodeksu cywilnego o aukcji i przetargu są przepisami ogólnymi w stosunku do przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zgodnie więc z zasadą lex specialis derogat legi generali znajdują zastosowanie tylko wtedy, jeżeli przepisy szczególne nie zawierają odmiennych regulacji. Ponieważ przepisy ustawy ww. nie regulują jaki jest skutek wyłonienia kandydata na nabywcę w przetargu, to w tym zakresie będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego . Jest zasadą, że zawarcie umowy w wyniku przetargu następuje z chwilą gdy organizator zawiadomi na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku ( art. 70 3 § 2 k.c. ). Zgodnie z art. 70 3 § 3 k.c. do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. Przepis art. 70 2 § 3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 70 § 1 k.c. w razie wątpliwości umowę poczytuje się za zawartą w chwili otrzymania przez składającego ofertę oświadczenia o jej przyjęciu, a jeżeli dojście do składającego ofertę oświadczenia o jej przyjęciu nie jest wymagane - w chwili przystąpienia przez drugą stronę do wykonania umowy. Jednakże w wypadku, gdy ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator aukcji i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy ( art. 70 2 § 3 k.c. ). Oznacza to, że w wyniku złożenia oświadczenia o przyjęciu oferty umowa nie dochodzi do skutku, jeżeli jej ważność zależy np. od zachowania formy aktu notarialnego. W wyniku zakończenia przetargu, między wyłonionym nabywcą a organizatorem przetargu powstaje bowiem swoiste wzajemne zobowiązanie do zawarcia umowy w przepisanej formie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 148/01; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2007 r., III CSK 308/06). Powodowie otrzymali pismo z 8 stycznia 2020 r., w którym pozwany zawiadomił ich o wyniku przetargu, o terminie zapłaty ceny, o terminie sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego oraz o miejscu sporządzenia tego aktu notarialnego. Zgodnie z art. 70 3 § 2 i 3 k.c. oraz z art. 70 §1 k.c. od tego dnia pomiędzy powodami i pozwanym powstało swoiste wzajemne zobowiązanie do zawarcia umowy w przepisanej formie w tym wypadku w formie aktu notarialnego. Od tego dnia ma zastosowanie odpowiednio przepis art. 70 2 § 3 k.c. , który stanowi, że jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy. Unieważnienie przetargu nieograniczonego ustnego z 12 listopada 2019 r. na sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 0,5561 ha położonej w obrębie W. , gmina L. nastąpiło wbrew treści uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 grudnia 2006 r. III CZP 121/06 według, której „Naruszenie pierwszeństwa przewidzianego w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm.) przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości rolnej nie powoduje jej nieważności.” Natomiast w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 listopada 2009 r. IV CSK 211/09 zwrócono uwagę, że „Uprawnienie organizatora przetargu do jego unieważnienia ma charakter wyjątkowy i nie może być interpretowane rozszerzająco, zwłaszcza, że, według ogólnych reguł Kodeksu cywilnego , organizator aukcji (przetargu) oraz jego uczestnik mogą jedynie żądać unieważnienia umowy zawartej w wyniku przeprowadzenia aukcji (przetargu) przez sąd. Tym bardziej więc sąd może oceniać zasadność unieważnienia przetargu ogłoszonego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w postępowaniu, którego przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy ( art. 64 KC i art. 1047 § 1 KPC ).” W ocenie sądu unieważnienie przetargu z 12 listopada 2019 r. nastąpiło wbrew obowiązującym przepisom prawa i w sposób istotny naruszyło interesy gospodarcze powoda J. M. (1) . Powód J. M. (1) przestąpił do przetargów dotyczących dwóch sąsiednich nieruchomości o numerze 195/7 i 195/4, gdyż zamierzał na obu zrealizować budowę budynku wielorodzinnego wraz z parkingami. Zawarcie umowy sprzedaży z pominięciem prawa pierwszeństwa dzierżawców K. N. i H. N. nie spowodowałoby nieważności umowy. W uzasadnieniu uchwały z 21 grudnia 2006 r. Sąd Najwyższy wskazał, że: „Należy stwierdzić, że przepisy art. 29 ust. 1 pkt 3 ust. 1c i ust. 1d GospNierRolU nie tworzą jednak elementów procedury mającej poprzedzać umowę z osobą uprzywilejowaną lub osobą trzecią, dla powstania pierwszeństwa nie jest bowiem niezbędne przeprowadzenie sformalizowanej w ustawie procedury wstępnej. Wspomniane przepisy, nakładające pewne obowiązki na wydzierżawiającego, mają jedynie na celu ustalenie, czy podmiot uprzywilejowany zamierza korzystać z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia na własność dzierżawionej dotąd nieruchomości, a więc fakt zaktualizowania się pierwszeństwa. Naruszenie zasad takiego ustalania nie oznacza zatem naruszenia ustawowo określonej procedury zawierania umowy, prowadzącej w rezultacie do powstania skutków określonych w art. 58 KC ”. Powodowie nie zgodzili się na podpisanie proponowanego im porozumienia (k.44), pismem z 25 marca 2020 r. wezwali pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej niezabudowanej działka nr (...) o powierzchni 0,5561 ha, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr (...) , następnie wytoczyli proces o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli - dali więc wyraz, że będą korzystać ze swoich praw na podstawie art. 70 ( 2) § 3 k.c. jakie powstały po zaoferowaniu najwyższej ceny w przetargu i po doręczeniu im pisma z 8 stycznia 2020 r. W czasie od marca 2020 r. do sierpnia 2020 r. pozwany nie podjął żadnych działań w celu ustalenia, czy K. N. i H. N. korzystają z prawa pierwszeństwa. Powyższe skutkuje dodatkową argumentacją dla uwzględnienia powództwa, gdyż bez wykazania, że dzierżawcy K. N. i H. N. korzystają z prawa pierwszeństwa unieważnienie przetargu jest całkowicie pozbawione jakiejkolwiek racji prawnej. Pozwany powołał się w odpowiedzi na pozew, że unieważnienie przetargu przez Dyrektora Generalnego (...) z siedzibą w W. decyzją z 19 marca 2020 – nastąpiło na podstawie § 15 Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz stawek szacunkowych gruntów z dnia 30 kwietnia 2012 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 540). Przepis ten stanowi, że: W razie stwierdzenia, że czynności przetargowe zostały dokonane w sposób niezgodny z ustawą lub innymi przepisami, których naruszenie miało wpływ na wynik przetargu, Dyrektor Generalny (...) unieważnia przetarg. W toku procesu, w którym powyższa decyzja była przedmiotem kontroli sądu pozwany nie wykazał, że K. N. i H. N. korzystają z prawa pierwszeństwa, zatem nie wykazał, że naruszenie ich praw miało wpływ na wynik przetargu. Jak wskazano wyżej powodowie konsekwentnie chcą nabyć nieruchomość dali temu wyraz w sposób opisany wyżej, a zatem to, że nie wiedzieli o prawie pierwszeństwa przysługującego dzierżawcom nie wpływa na ich decyzję. Tak więc, naruszenie w ogłoszeniu o przetargu § 7 ust 4 pkt 3 rozporządzenia nie ma znaczenia dla powodów. Pozwany korzystając z faktu, że sąd oddalił wniosek o udzielenie zabezpieczenia, lekceważąc prawa powodów zawarł z K. N. i H. N. umowę dzierżawy, to prowadzi sąd do prostego wniosku, że byli oni zainteresowani dalszym dzierżawieniem nieruchomości a nie jej nabyciem na własność. Mając na uwadze powyższe rozważania sąd uwzględnił powództwo w całości na podstawie art. art. 70 2 § 3 k.c. nakazał pozwanemu złożenie oświadczenia woli o treści wskazanej w punkcie 1 wyroku. Na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. sąd obciążył pozwanego kosztami procesu, na które złożyła się opłata od pozwu i koszty zastępstwa procesowego poniesione przez powodów. Opłata od pozwu wynosiła 4 520 zł i koszty zastępstwa procesowego 5 400 zł i 34 zł z tytułu opłat skarbowych od pełnomocnictw powodów. Stawka kosztów na podstawie § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych z późniejszymi zmianami. (Dz. U. 2015.1804). SSO Małgorzata Ławecka – Skóra Sygn. akt XIII C 429/20/4 ZARZĄDZENIE 1. (...) 2. (...) . 3. (...) . (...) , (...)