Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi, I ACa 1425/17

Sygn. akt I ACa 1425/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 września 2018 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie: Przewodnicząca: SSA Tomasz Szabelski Sędziowie: SA Wiesława Kuberska (spr.) del. SSO Radosław Jeznach Protokolant: st. sekr. sąd. Kamila Jarosińska po rozpoznaniu w dniu 25 września 2018 r. w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. przeciwko Gminie W. o odszkodowanie na skutek apelacji strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 21 lipca 2017 r. sygn. akt I C 85/13 1. oddala apelację; 2. zasądza od Gminy W. na rzecz (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sygn. akt I ACa 1425/17 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z 21 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w Sieradzu, w sprawie z powództwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. przeciwko Gminie W. o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 437.950 zł z odsetkami ustawowymi od 7 lutego 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2), zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.503,91 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu (pkt 3), nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu od powódki kwotę 5.218 zł, zaś od pozwanej kwotę 3.114,90 zł tytułem części wydatków związanych z opiniami biegłych (pkt 4 i 5), nakazał pobrać z zasądzonego na rzecz powódki roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 78.500 zł tytułem nieuiszczonej opłaty sądowej od oddalonej części powództwa (pkt 6), a także nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 21.000 zł tytułem nieuiszczonej opłaty sądowej od uwzględnionej części powództwa (pkt 7). (wyrok – k. 921 – 921 verte) Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie ustaleń, które Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za własne. Z ustaleń tych wynikało, że na mocy warunkowej umowy sprzedaży, rep. A nr 689/2009, z 30 stycznia 2009 r. i umowy sprzedaży, rep. A nr 2971/1009, z 21 kwietnia 2009 r., powodowa spółka nabyła od B. C. i N. R. udział wynoszący ½ części w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Wieluniu księga wieczysta (...) , składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerem 63 z mapy 53, numerami 32/3, 57, 60/5, 60/6 z mapy 32 oznaczonych symbolem (...) oraz działki numer (...) z mapy 944 oznaczonej symbolem (...) o łącznym obszarze 31,3964 ha oraz udział wynoszący ½ części w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Wieluniu księga wieczysta nr (...) , składającej się z działek gruntu nr (...) z mapy 32 stanowiącej tereny przemysłowe o obszarze 0,4243 ha i nr 117 z mapy 44 stanowiącej drogi o obszarze 0,0376 ha. Działka (...) uległa w 2009 r. podziałowi na działki (...) . Wyżej wymienione nieruchomości stanowiły obszar dawnej Cukrowni (...) i w rejestrze gruntów na dzień 18 marca 2011 r. były oznaczone odpowiednio jako tereny kolejowe (oznaczone symbolem (...) ), drogi i tereny przemysłowe (oznaczone symbolem (...) ). Uchwałą nr V/28/07 z 19 stycznia 2007 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta W. Rada Miejska stwierdziła konieczność opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczając obszary, dla których podjęto uchwałę – w tym obszar byłej Cukrowni. W dniu 21 czerwca 2011 r. pozwana Gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W wyniku uchwalenia MPZP nabyte przez powódkę działki otrzymały przeznaczenie inne, niż wskazane w rejestrze gruntów. W szczególności działki nr (...) , wcześniej oznaczone w rejestrze gruntów jako tereny przemysłowe, po uchwaleniu MPZP otrzymały następujące przeznaczenie: działka nr (...) – uprawy łąkowe w dolinie rzeki Pysznej i jej dopływów jako podstawowe przeznaczenie terenu, a oprócz tego zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wyłączeniem oświaty, zdrowia), zaś działka nr (...) – zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wyłączeniem oświaty, zdrowia) jako podstawowe i częściowo zieleń urządzona z elementami małej architektury i częściowo uprawy łąkowe oraz częściowo wody śródlądowe. W dniu 19 stycznia 2009 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. nałożył na B. C. i N. R. obowiązek wstrzymania robót budowlanych związanych z likwidacją zbiorników urządzeń wodnych na działce nr (...) wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę. W dniu 14 marca 2012 r. powodowa spółka wraz z B. C. i N. R. zbyła na rzecz H. i J. K. (rep. A nr 1222/2012) działki nr (...) za łączną cenę 6.400.000 zł netto, a następnie w dniu 4 kwietnia 2012 r. (rep. A nr 1645/2012) zbyła pozostałe niezabudowane działki nr (...) za łączną cenę 479.018,80 zł. Cena za działkę nr (...) wyniosła 30.000 zł i nie zawierała podatku VAT. W dniu 1 sierpnia 2012 r. powodowa spółka w oparciu o art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennemu wystąpiła do pozwanej Gminy W. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (...) obręb 5, nr 63 AM 53 obręb 17, 32/3, 57, 60/5, 60/7, 60/8, 31/1 AM 32 obręb 2, nr 117 AM 44 obręb 17, w wysokości 2.104.000 zł. W odpowiedzi na powyższe pismo Gmina W. stwierdziła, że nie znajduje podstaw prawnych do wypłacenia odszkodowania. W dniu 11 grudnia 2012 r. Gmina W. wszczęła z urzędu postępowania administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w W. , w tym działek nr (...) . Przedmiotowe postępowania zostały umorzone, ponieważ nie stwierdzono, aby zaszły przesłanki do stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości, których dotyczyły. W dniu 15 października 2015 r. Gmina W. nabyła za cenę 12.000.000 zł prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (...) obręb 2, nr 2 obręb 5, nr 63 i 117 obręb 17 i prawo własności działki nr (...) obręb 17, łącznie stanowiących obszar 31,9074 ha. Jak należy przyjąć, choć uzasadnienie zaskarżonego wyroku w tym zakresie nie odpowiada zasadom konstruowania uzasadnień orzeczeń sądowych, wynikającym z art. 328 § 2 k.p.c. , Sąd a quo ustalił, że na skutek uchwalenia MPZP korzystanie z opiniowanej nieruchomości stało się istotnie ograniczone i doszło do obniżenia wartości rynkowej opiniowanej nieruchomości o 875.900 zł w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , a spadek tej wartości wynika ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym działki nr (...) z terenów produkcyjnych na cele rolnicze z wodami otwartymi oraz pod zieleń urządzoną z elementami małej architektury. Podkreślono, że negatywne cechy nieruchomości dotyczą głównie geotechnicznych aspektów inwestycji, istotny jest potencjał inwestycyjny nieruchomości, ściśle związany z przeznaczeniem nieruchomości, a zmiana postanowień planu jest znaczącym czynnikiem cenotwórczym. Natomiast Sąd pierwszej instancji przyjął, że na pozostałych działkach nie doszło do pozbawienia strony powodowej potencjalnej możliwości korzystania z nich zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Powyższych ustaleń Sąd Okręgowy dokonał na podstawie opinii biegłego sądowego K. N. (1) i dokumentów urzędowych oraz prywatnych, natomiast odmówił wiarygodności opinii biegłej sądowej B. S. (1) , szczegółowo omawiając przyczyny takiej dyskwalifikacji. W świetle poczynionych ustaleń faktycznych Sąd a quo uznał powództwo za usprawiedliwione co do zasady i częściowo trafne co do wysokości. Zgromadzony bowiem w postępowaniu materiał dowodowy potwierdził spadek wartości przysługujących powódce nieruchomości na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a ściślej zmiany przeznaczenia działki nr (...) ze stanowiącej teren o produkcyjnym sposobie wykorzystania z możliwością zabudowy na teren wyłączony spod zabudowy przemysłowej, przeznaczony na cele rolnicze z wodami otwartymi oraz pod zieleń urządzoną z elementami małej architektury. Sąd Okręgowy wskazał, że ta zmiana sprawiła, iż korzystanie z nieruchomości stało się istotnie ograniczone i doprowadziło do obniżenia jej wartości, czyniąc powódkę uprawnioną do uzyskania odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Kierując się opinią biegłego sądowego K. N. , Sąd pierwszej instancji stwierdził, że wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości, a w ślad za tym cena ich sprzedaży spadła o 875.900 zł (przy założeniu, że przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 3.602.300 zł, a po jego uchwaleniu 2.726.400 zł), co z uwagi na przysługiwanie powódce ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości skutkowało uwzględnieniem powództwa wyłącznie co do kwoty 437.950 zł i oddaleniem dalszych roszczeń, których dochodziła z tego tytułu. Dodatkowo, przy zastosowaniu reguł przewidzianych w art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , zasądzeniu podlegały odsetki ustawowe, których bieg Sąd Okręgowy oznaczył zgodnie z wnioskiem powódki. Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowił natomiast art. 100 k.p.c. i przyjęcie, że strona powodowa ostała się tylko przy 21% swojego żądania. (uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k. 933 – 939) Opisany wyrok w części dotyczącej pkt. 1, 3, 5 i 7 został zaskarżony apelacją pozwanej opartą na następujących zarzutach: 1. naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 233 k.p.c. wskutek dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów zebranych w sprawie, w szczególności dowodu z opinii biegłego sądowego K. N. (1) poprzez jego błędną i wybiórczą ocenę, a także wskutek całkowitego pominięcia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przez powódkę oraz okoliczności, że powódka zbyła przysługujące jej udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, w tym działek o nr. ewidencyjnym 60/7 i 60/8 za cenę 4.175.509,40 zł, co doprowadziło do błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, a co za tym idzie bezpodstawnego zasądzenia na jej rzecz odszkodowania w kwocie 437.950 zł; 2. naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez: a) jego niewłaściwe zastosowanie w analizowanej sprawie i przyjęcie, że wartość działek (...) uległa obniżeniu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego w dniu 21 czerwca 2011 r., pomimo tego, że nie uległa ona zmianie zważywszy na faktyczny sposób korzystania z tych działek przez powódkę przed uchwaleniem tego planu; b) błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że suma odszkodowania stanowi różnicę między wartością udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, określoną przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy z prawidłowej wykładni przepisów wynika, że odszkodowanie powinno stanowić różnicę między wartością udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości określoną przed uchwaleniem planu a ceną, jaką powódka faktycznie uzyskała, sprzedając swoje udziały po zmianie tego planu; - art. 405 k.c. w zw. z art. 5 k.c. poprzez przyjęcie, że zasądzona na rzecz powódki kwota odszkodowania w rozumieniu art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 437.950 zł stanowi różnicę w cenie, którą powódka mogłaby uzyskać ze sprzedaży udziału w należącym do niej prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, gdyby nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy prawidłowe wyliczenie prowadziłoby do wniosku, że powódce w ogóle nie jest należne takie odszkodowanie, co w konsekwencji doprowadziło do bezpodstawnego wzbogacenia powódki kosztem pozwanej. W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zwrot kosztów procesu za obie instancje. (apelacja – k. 947 – 954) Powodowa spółka wniosła o oddalenie apelacji i zwrot kosztów poniesionych na tym etapie sporu. (odpowiedź na apelację – k. 963 – 965) Sąd Apelacyjny zważył, co następuje. Apelacja strony pozwanej jest bezzasadna i podlega oddaleniu w całości na podstawie art. 385 k.p.c. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zakresu zaskarżania określonego w przedmiotowej skardze apelacyjnej i podnieść, że pozwana Gmina nie posiada interesu prawnego w zakwestionowaniu pkt. 3 wyroku, w którym doszło do zasądzenie od strony powodowej na rzecz Gminy kwoty 3503,91 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu. Szczególnie, że nie został zakwestionowany zastosowany przepis art. 100 zd. 1 k.p.c. , przewidujący stosunkowy rozdział kosztów procesu. Dalej, wstępnie trzeba podkreślić, ze Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W związku z tym dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod kontroli sądu odwoławczego na podstawie przepisu szczególnego. W przedmiotowej skardze apelacyjnej podniesiono tylko jeden zarzut naruszenia prawa procesowego, tj. zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. , który został sformułowany w niewłaściwy sposób, uniemożliwiający jego skuteczne zastosowanie. Albowiem, co wynika z jednoznacznego stanowiska judykatury, dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu, określenie, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając, względnie stwierdzenie, iż rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Inaczej rzecz ujmując, w celu wykazania naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. , strona nie może jedynie ograniczyć się do przytoczenia treści przepisów, lecz musi wykazać, jakich dowodów sąd nie ocenił lub które ocenił wadliwie, jakie fakty pominął i jaki wpływ pominięcie faktów czy dowodów miało na treść orzeczenia. Tylko ocena rażąco błędna lub oczywiście sprzeczna z treścią materiału dowodowego, nieodpowiadająca zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, może czynić usprawiedliwionym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Ponadto musi się on odnosić do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w sprawie. Przedmiotowy zarzut nie wskazuje, jakie ustalenia faktyczne Sądu a quo kwestionuje strona pozwana, dlaczego są kwestionowane te właśnie konkretne ustalenia, ani też nie podaje, jakich ustaleń – a w szczególności w oparciu o jaki materiał dowodowy, Sąd pierwszej instancji nie poczynił. W tej sprawie zostały przeprowadzone dowody wymagające wiadomości specjalnych i one były główną podstawą ustaleń Sądu Okręgowego. Ponadto Sąd a quo oparł się na dokumentach urzędowych i prywatnych, tak więc zadaniem skarżącej strony pozwanej było zakwestionowanie skonkretyzowanego dowodu i wskazanie co wynika z innego konkretnego dowodu i jakie w takim razie powinno być prawidłowe ustalenie faktyczne sądów obu instancji. Tymczasem skarżący ogólnikowo podniósł, że Sąd Okręgowy „dokonał dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów zebranych w sprawie, w tym w szczególności dowodu z opinii biegłego sądowego K. N. (1) ”. Sugeruje to, że poza opinią tego biegłego są kwestionowane także inne dowody, ale brakuje wskazania, jakie i w jakim zakresie. Jak wynika z uzasadnienia apelacji skarżący odwołuje się do niespornej – i ustalonej przez Sąd a quo – okoliczności sprzedaży przez powodową spółkę w dniu 14 marca 2012 r. swoich udziałów w działkach nr (...) za łączną cenę 6.400.000 zł netto, a następnie w dniu 4 kwietnia 2012 r. (rep. A nr 1645/2012) w niezabudowanych działkach nr (...) za łączną cenę 479.018,80 zł. Cena za działkę nr (...) wyniosła 30.000 zł i nie zawierała podatku VAT. Ponadto także poza sporem jest okoliczność braku przemysłowego wykorzystywania przez stronę powodową działek o nr (...) w okresie od 2009 roku do chwili sprzedaży w 2012 r. Zeznania świadka I. P. (1) , powołane w uzasadnieniu apelacji na okoliczność charakteru spornych działek, rzeczywiście niewykorzystane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, jednoznacznie dowodzą jednak nie tego, co chce skarżący, a tezy przeciwnej do stawianej w skardze strony pozwanej. Z zeznań I. P. – k. 205 akt, wynika albowiem, że działki będące przedmiotem sporu są uzbrojone, nadal na tych nieruchomościach istnieje bocznica kolejowa, istnieją stawy, które powstały jako sztuczne zbiorniki wody i były wykorzystywane do działalności gospodarczej, a obok działek jest prowadzona produkcja masy asfaltowej. Sam teren nie jest wykorzystywany, ale stanowił część Cukrowni (...) , zlikwidowanej w 2003 roku. A zatem, należy przyjąć, że te dwie okoliczności faktyczne zostały prawidłowo ustalone przez Sąd Okręgowy, natomiast – jak się wydaje – skarżący w nieumiejętny sposób w istocie kwestionuje nie fakty, a ich ocenę jurydyczną, a to nie pozostaje w żadnym związku z art. 233 § 1 k.p.c. Natomiast co do opinii biegłego K. N. , to podkreślenia wymaga, że nawet w uzasadnieniu apelacji nie zostało wskazane, jakie okoliczności faktyczne uwzględnione przez biegłego zostały uwzględnione w sposób dowolny i niewynikający z materiału dowodowego. Biegły na str. 12 swojej pierwotnej opinii pisemnej (k. 718 akt) jednoznacznie opisał, że „zasięg terenów przemysłowych wyznaczony w ewidencji gruntów nie odzwierciedla faktycznego sposobu wykorzystania terenu z dnia wejścia w życie spornego miejscowego planu zagospodarowania na nieruchomościach położonych na terenach byłej Cukrowni (...) , która została zlikwidowana w 2003 r. W dniu wejścia w życie planu, na obszarze tym nie prowadzono już działalności produkcyjnej (od 2003 r.),” co w pełni odpowiada zeznaniom świadka I. P. (1) , wnioskowanego przez stronę pozwaną. Mimo takiego ustalenia biegły na tej samej karcie ocenił, że zmiana MPZP spowodowała na działce (...) pozbawienie właściciela potencjalnej możliwości skorzystania z tej działki w dotychczasowy sposób, tj. z przeznaczeniem na działalność przemysłową. Tak więc, biegły jednoznacznie przyjmując brak rzeczywistego wykorzystywania nieruchomości dla celów przemysłowych, odniósł się do utraty potencjału wykorzystywania tego terenu odmiennego niż przewidziany w nowym MPZP. Biegły podkreślił, że fakt rolniczego sposobu użytkowania nie przesądza o możliwości zmiany wykorzystania na cele komercyjne. W ocenie Sądu ad quem w ustalonych realiach trudno nawet mówić o wykorzystywaniu tego terenu na cele rolnicze. Trzeba raczej przyjąć, że nie był on w ogóle wykorzystywany z cały czas istniejącą potencjalną (bardzo realną) możliwością uruchomienia działalności przemysłowej. Skarżący zdaje się w ogóle nie dostrzegać tego zagadnienia. W konsekwencji swojego założenia biegły K. N. – co trafnie zostało wprost przywołane w uzasadnieniu apelacji – na str. 49 swojej opinii (k. 755 akt), sformułował wniosek końcowy o wysokości szkody strony powodowej, według poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w 2015 r., opisując, że wyliczona kwota stanowi ustaloną na dzień sprzedaży różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości faktycznie uzyskał sprzedając nieruchomość po zmianie planu. W praktyce jest to różnica pomiędzy ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie przez niego uzyskaną przy sprzedaży po zmianie planu. W tej sprawie według biegłego kwota ta w przypadku powodowej spółki wynosi 437.950 zł. Apelujący zdaje się nie kwestionować takiej definicji szkody, jaką zaprezentował biegły, a więc niezrozumiałe jest postawienie zarzutu Sądowi a quo (str. 3 opinii – k. 949 akt), że „sąd automatycznie przyjął, że kwota zawarta we wnioskach końcowych opinii biegłego jest równa kwocie należnego powodowi odszkodowania”. Postanowienie dowodowe jakie zapadło w dniu 10 kwietnia 2014 r. jednoznacznie wskazywało, że zadaniem biegłego jest zbadanie okoliczności, czy uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej W. z 21 czerwca 2011 r. nr (...) , opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr 231 z 13 sierpnia 2011 r. pod pozycja 2388 spowodowało, że korzystanie z nieruchomości położonej w W. przy zbiegu ulic (...) (obszar dawnej Cukrowni (...) ) o łącznej powierzchni 31,8583 ha, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 2, 63, 32/3, 57, 60/5, 60/7, 60/8, 31, 117, mającej urządzone w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Wieluniu księgi wieczyste nr (...) , stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone oraz spowodowało obniżenie wartości nieruchomości szczegółowo opisanej wyżej, jaka była wartość rynkowa wyżej opisanej nieruchomości przed i po uchwaleniu wspomnianego planu oraz czy w świetle art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. na skutek uchwalenia wspomnianego planu doszło do obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości, jeżeli tak, to w jakiej wysokości, a także czy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. nr 25/09 w przedmiocie wstrzymania robót budowlanych na działce nr (...) miało znaczenie przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed lub po uchwaleniu wspomnianego planu. Cała opinia, podobnie jak istota sporu w tej sprawie, odnosiła się więc do tego, czy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała stratę powódki w postaci zbycia nieruchomości w oparciu o obniżoną cenę, spowodowaną zmianą przeznaczenia gruntów, czy też nie. A zatem zarzut skarżącego jest pozbawiony logiki. Podkreślenia wymaga i to, że obie opinie biegłych, także opinia biegłej B. S. , były zbudowane na tych samych założeniach co do pojęcia szkody. Tyle, że biegła B. S. przyjęła do swoich wyliczeń faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, a nie potencjalny. W pisemnej opinii uzupełniającej, odnosząc się do zarzutów stron, biegła wskazała, że z uwagi na niewielką ilość nieruchomości w obrocie będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego w okolicy opiniowanej nieruchomości poszerzyła rynek o inne miasta województwa (...) i że podtrzymuje swój wniosek, iż uchwalony MPZP przypieczętował faktyczny sposób użytkowania. Jednocześnie pozostała przy stwierdzeniu, że doszło do obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego MPZP, co spowodowało konieczność dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego sądowego, gdyż czyniło jej opinię wewnętrznie sprzeczną. Sąd pierwszej instancji – wbrew sugestiom apelacji – prawidłowo skontrolował dowód z opinii biegłej B. S. , a następnie także prawidłowo zaakceptował opinię biegłego k. N. , przeciwko której skarżący nie zgłosił żadnego logicznego, jurydycznego lub wynikającego z doświadczenia życiowego trafnego argumentu. Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty naruszenia prawa materialnego. Bezpodstawny jest zarzut naruszenia art. 405 k.c. , gdyż strona powodowa nigdy nie dochodziła zapłaty odszkodowania na zasadzie tego przepisu. Podstawą prawną przedmiotowego powództwa jest art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Z kolei przepis ten nie został naruszony w ten sposób, że Sąd a quo przyjął, iż że wartość działek (...) uległa obniżeniu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego w dniu 21 czerwca 2011 r., pomimo tego, że nie uległa ona zmianie zważywszy na faktyczny sposób korzystania z tych działek przez powódkę przed uchwaleniem tego planu. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem powstanie roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p nie jest zależne od obniżenia wartości nieruchomości, ani też od dokonania jej sprzedaży. Natomiast w przypadku roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. – z jakim mamy do czynienia w tej sprawie – powinny być łącznie spełnione następujące przesłanki: obniżenie wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego oraz zbycie nieruchomości (wyrok SA w Warszawie z dnia 23 lipca 2015 r., I ACa 1926/14, LEX nr 1843280). Obie przesłanki z tego przepisu w realiach tej sprawy zostały spełnione. Szkoda polegająca na obniżeniu wartości nieruchomości, jej związek przyczynowy z uchwaleniem (zmianą) planu zagospodarowania przestrzennego oraz odszkodowanie, w rozumieniu przepisu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. , mają charakter stricte cywilistyczny i muszą być wykładane i stosowane tak, jak w przypadku każdej szkody majątkowej, na gruncie przepisów ogólnych, w tym przede wszystkim art. 361 k.c. (wyrok SA w Poznaniu z dnia 19 lipca 2018 r., I ACa 1436/17, Lex nr 2546256). Sąd pierwszej instancji wszystkie te przesłanki zastosował prawidłowo, przyjmując zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ustala się na dzień jej sprzedaży, a obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2016 r., V CSK 698/15, Lex nr 2327885). Należy się zgodzić się z Sądem Okręgowym, że faktyczny sposób korzystania z nieruchomości to także sposób, w jaki właściciel mógłby z niej korzystać. Na aprobatę zasługuje bowiem pogląd wyrażany w orzecznictwie sądów administracyjnych, w myśl którego, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Jeżeli na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy – a tak było na terenie spornych nieruchomości, gdzie istniała tzw. luka planistyczna od 2003 r. do 2011 r. – a w rejestrze gruntów na dzień 18 marca 2011 r. działki były oznaczone odpowiednio jako tereny kolejowe (oznaczone symbolem (...) ), drogi i tereny przemysłowe (oznaczone symbolem (...) ), to nie można nie uznać tych nieruchomości za przeznaczone w rzeczywistości do przemysłowego wykorzystania, uwzględniwszy dodatkowo istniejącą cały czas na ich terenie infrastrukturę drogowo – kolejową. Dla określenia faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem nowego planu miejscowego istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać (wyrok NSA W-wa z 4 grudnia 2012 r., OSK (...) , LEX nr 1367241, wyrok WSA we Wrocławiu z 14 marca 2012 r., II SA/Wr 816/11, LEX nr 1139034). Prawidłowo zatem Sąd I instancji przyjął, że doszło do obniżenia wartości nieruchomości, gdyż nowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał możliwości przemysłowego wykorzystania spornych dwóch działek (...) i prawidłowo to odszkodowanie wyliczył, o czym była już mowa wcześniej. Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd ad quem orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika strony powodowej ustalono na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2) w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804).